דוח הערכת שווי נכס: רחוב שלוה 31, הרצליה פיתוח

תאריך הדוח: 24 במאי 2025

מבוא:

דוח זה מציג ניתוח מקיף והערכת שווי שוק עבור נכס מקרקעין הממוקם ברחוב שלוה 31, שכונת הרצליה פיתוח, הרצליה. הנכס כולל מגרש בשטח של כ-350 מ”ר, עליו בנוי בית מגורים בן כ-50 שנה. מטרת הדוח היא לספק הערכת שווי מהימנה ומבוססת נתונים, תוך התחשבות במכלול הגורמים המשפיעים על ערכו, לרבות מיקומו הייחודי בחלקה המזרחי של השכונה, מצבו הפיזי של המבנה הקיים, מגמות השוק העדכניות, והפוטנציאל התכנוני הגלום בו. הניתוח מתבסס על מידע שנאסף ממקורות ציבוריים, מאגרי מידע נדל”ניים, סקירות שוק מקצועיות ונתוני עסקאות ומחירי היצע.

פרק 1: זיהוי הנכס וניתוח הסביבה

1.1. תיאור הנכס והמיקום

הנכס נשוא דוח זה הינו נכס למגורים המזוהה בכתובת רחוב שלוה 31, שכונת הרצליה פיתוח. הוא מורכב ממגרש ששטחו 350 מ”ר, ועליו קיים בית חד-משפחתי שנבנה לפני כ-50 שנה.

מאפייני רחוב שלוה:

רחוב שלוה מאופיין כרחוב שקט ופנימי, המשמש בעיקר למגורים, תכונה המהווה יתרון משמעותי עבור רוכשים פוטנציאליים המחפשים איכות חיים, פרטיות ושלווה בסביבת מגוריהם.1 ניתוח לוחות המודעות ונתוני שוק מצביע על כך שהרחוב פעיל מבחינה נדל”נית, עם היצע של נכסים למכירה ולהשכרה, מה שמעיד על סחירות וביקוש באזור.2 אינדיקציה נוספת לאטרקטיביות הרחוב ולפוטנציאל ההשבחה בו היא קיומו של פרויקט אדריכלי משמעותי שבוצע ברחוב, במסגרתו הורחב בית פרטי קיים באופן ניכר, כולל תוספת סלון, חדר הורים, גשר זכוכית ומעלית.4 פרויקט מסוג זה מדגים את נכונותם של בעלי נכסים ברחוב להשקיע הון רב בנכסיהם, מתוך אמונה בפוטנציאל ארוך הטווח של המיקום.

נגישות ותשתיות עתידיות:

אחד הגורמים המשמעותיים הצפויים להשפיע על האזור בשנים הקרובות הוא פיתוח תשתיות התחבורה. בקרבת מקום מתוכננת לקום תחנה של הקו הירוק של הרכבת הקלה, אשר צפויה להתחיל לפעול בשנת 2028.5 פיתוח זה טומן בחובו השלכות מורכבות. מחד, הוא ישפר באופן דרמטי את הנגישות מהשכונה למרכזי תעסוקה ובילוי בתל אביב ובמרכז הארץ, ועשוי לתרום לעליית ערך הנכסים בטווח הארוך. מאידך, יש לקחת בחשבון את ההשפעות בטווח הקצר והבינוני. עבודות ההקמה, שיימשכו מספר שנים, צפויות ליצור מטרדי רעש, אבק, ולגרום להסדרי תנועה זמניים שיפגעו באיכות החיים. יתרה מכך, עצם הקרבה לתחנת רכבת קלה, המשרתת קהל המוני, עלולה לפגוע בתפיסת האקסקלוסיביות, השקט והבידוד המאפיינת את שכונות היוקרה, ובפרט את החלק המערבי של הרצליה פיתוח, שיישאר מרוחק ומבודד יותר מהשפעות אלו.

1.2. ניתוח מיקרו-סביבה: הדיכוטומיה של הרצליה פיתוח – מזרח מול מערב

שכונת הרצליה פיתוח, למרות תדמיתה היוקרתית האחידה, אינה מקשה אחת. ניתוח מקצועי של שוק הנדל”ן בשכונה חושף היררכיה ברורה של תתי-אזורים, המשפיעה באופן ישיר ומכריע על שווי הנכסים.7 הנכס ברחוב שלוה 31 ממוקם בחלק המזרחי של השכונה, והבנת משמעות מיקום זה חיונית להערכת שווי מדויקת.

היררכיית המיקומים בשכונה:

על פי סקירת שוק נדל”ן מקצועית, ניתן לחלק את רחובות השכונה למספר רמות איכות 7:

• מצוין: הרחובות היוקרתיים והמבוקשים ביותר, הכוללים את גלי תכלת, האשל, קפלן, בן אליעזר ועוד. רחובות אלה מאופיינים בקרבה מרבית לים ובמגבלות תכנוניות המאפשרות בניית בית אחד בלבד על מגרש של דונם, מה שמבטיח צפיפות נמוכה ואקסקלוסיביות מרבית.

• טוב מאוד: רחובות שקטים הממוקמים מערבית לרחוב הנשיא. אזור זה נהנה מקרבה רבה יותר לים ולאווירה היוקרתית הנלווית לכך.

• טוב: רחובות שקטים הממוקמים מזרחית לרחוב הנשיא. רחוב שלוה, בו ממוקם הנכס, נכלל בקטגוריה זו.

השלכות על שווי הנכס:

המיקום בקטגוריית “טוב” משמעו שהנכס נהנה מכל היתרונות של השתייכות לשכונת הרצליה פיתוח, אך ערכו למ”ר צפוי להיות נמוך יותר באופן מובהק בהשוואה לנכסים הממוקמים מערבית לרחוב הנשיא. הפער במחירים בין האזורים השונים יכול להגיע לעשרות אחוזים, והדבר יכומת וינותח בפרק 2 של דוח זה. האזור המזרחי של השכונה, בו נמצא הנכס, גובל באזורים אורבניים יותר של העיר הרצליה ונהנה מנגישות גבוהה יותר לצירי תנועה ראשיים כגון נתיבי איילון ולקניון שבעת הכוכבים.8 יתרון זה בנגישות בא על חשבון תחושת האקסקלוסיביות והריחוק המאפיינת את החלק המערבי, הקרוב לים.

1.3. הערכת המבנה הקיים

הנכס כולל בית מגורים אשר נבנה לפני כ-50 שנה. על אף שהוגדר כי הוא “במצב טוב”, יש לבחון את משמעותו הכלכלית של נתון זה בהקשר של שוק נדל”ן היוקרה בהרצליה פיתוח.

גיל ומשמעות כלכלית:

בשוק הנכסים היוקרתיים, בו הסטנדרטים של בנייה, עיצוב, תשתיות וטכנולוגיה מתעדכנים תדיר, בית בן 50 שנה נחשב למיושן באופן מובהק. סקירות שוק מקצועיות קובעות כי בתים שגילם עולה על 30 שנה נחשבים לרוב כנכסים המיועדים להריסה, חלקית או מלאה.7 גם אם המבנה מתוחזק היטב, התכנון האדריכלי שלו, מערכות החשמל והאינסטלציה, הבידוד והגימורים אינם עומדים בסטנדרטים הגבוהים שמצפים להם רוכשים בסגמנט שוק זה.9

הערך הכלכלי של המבנה:

לאור האמור לעיל, יש להסיק כי ערכו של המבנה הקיים בשווי הכולל של הנכס הוא זניח. למעשה, רוכש פוטנציאלי סביר לא יראה במבנה נכס שיש לשמר, אלא מכשול שיש לפנות. עלויות ההריסה, פינוי הפסולת והכשרת המגרש לבנייה חדשה הופכות את ערך המבנה לשלילי בפועל.

ההבנה כי הנכס אינו “בית עם מגרש” אלא “מגרש עם מבנה המיועד להריסה” היא נקודת מוצא קריטית להערכת השווי. היא מכתיבה כי גישת ההערכה המרכזית והרלוונטית ביותר היא גישת שווי הקרקע. כלומר, השווי ייקבע על בסיס ערך הקרקע בלבד, בהתבסס על מיקומה ועל פוטנציאל הפיתוח הגלום בה, כפי שיפורט בפרקים הבאים.

פרק 2: ניתוח שוק הנדל”ן והשוואת עסקאות

2.1. מגמות שוק הנדל”ן היוקרתי בישראל ובהרצליה (2024-2025)

הערכת שווי של נכס ספציפי מחייבת הבנה של הסביבה המאקרו-כלכלית בה הוא פועל. שוק הנדל”ן הישראלי, ובמיוחד פלח היוקרה, הושפע בשנים האחרונות ממגמות מורכבות.

סקירה כללית של השוק:

באופן מפתיע עבור רבים, שוק הנדל”ן הישראלי הפגין חוסן ועמידות במהלך שנת 2024, למרות המצב הביטחוני והאי-ודאות הכלכלית. נתונים רשמיים הצביעו על עליית מחירים שנתית של קרוב ל-8%.11 מגמה זו נבעה ממספר גורמים מבניים, ובראשם ביקוש קשיח הניזון מגידול מתמיד באוכלוסייה, היצע מוגבל של קרקעות זמינות לבנייה במיוחד באזורי הביקוש, ועניין גובר מצד משקיעי חוץ.12 התחזיות לשנת 2025 מצביעות על המשך מגמת עליית המחירים, אם כי בשיעור מתון יותר, תוך התייצבות מסוימת של השוק.14

אתגרים וגורמים ממתנים:

לצד החוסן, השוק מתמודד עם מספר אתגרים. עליית שיעור המע”מ ל-18% בתחילת 2025 מייקרת את עלות הרכישה של דירות חדשות ומכבידה על יזמים ורוכשים.11 בנוסף, עלויות הבנייה התייקרו, והמחסור המתמשך בכוח אדם בענף הבנייה מקשה על עמידה בלוחות זמנים ומייצר לחץ נוסף לעליית מחירים.11

שוק היוקרה בהרצליה – תמונה מורכבת:

ניתוח ספציפי של שוק היוקרה בהרצליה חושף תמונה מורכבת. נתון קריטי שפורסם מצביע על ירידה חדה במספר עסקאות היוקרה (בשווי של מעל 20 מיליון ש”ח) בעיר במהלך שנת 2024. בעוד שבשנת 2023 נרשמו 6 עסקאות בסגמנט זה, בשנת 2024 נרשמה עסקה אחת בלבד.15 נתון זה עשוי להצביע על התקררות או קיפאון בפלח השוק הגבוה ביותר (“אולטרה-יוקרה”), ייתכן בשל פערים גדלים בין ציפיות המוכרים לבין נכונות הקונים לשלם מחירי שיא בתקופה של אי-ודאות.

עם זאת, חשוב להבחין בין פלח שוק זה לבין השוק בו נמצא הנכס ברחוב שלוה. בשל גודלו (350 מ”ר) ומיקומו המזרחי, שווי הנכס צפוי להיות נמוך משמעותית מסף ה-20 מיליון ש”ח. הוא משתייך לפלח השוק של “יוקרה נגישה” (בטווח של 8-20 מיליון ש”ח), אשר על פי הערכות נותר פעיל ועם ביקושים ערים. לכן, ההאטה הנצפית בפסגת השוק אינה בהכרח משליכה באופן ישיר על פוטנציאל המכירה והשווי של הנכס הספציפי.

2.2. ניתוח השוואתי של עסקאות ומחירים

הערכת השווי תתבסס בעיקרה על גישת ההשוואה, שהיא המתודולוגיה המקובלת והמהימנה ביותר להערכת נכסי מגורים. במסגרת גישה זו, נבחנות עסקאות מכר שבוצעו ומחירי היצע של נכסים דומים ככל הניתן לנכס הנדון, תוך ביצוע התאמות נדרשות. הניתוח יתמקד בבידוד שווי הקרקע למ”ר, שכן כפי שנקבע, זהו המרכיב הדומיננטי בשווי הנכס. יוצגו שתי טבלאות השוואה, המבוססות על נתונים ממקורות מגוונים.2 יש להדגיש את ההבחנה בין “מחיר מבוקש” (Asking Price), שהוא נקודת הפתיחה למשא ומתן, לבין “מחיר עסקה” (Transaction Price), המשקף את השווי הריאלי שהתקבל בשוק.

2.3. טבלאות השוואה

טבלה 1: עסקאות ומחירי היצע – מגרשים ונכסים להריסה בהרצליה פיתוח

מטרת טבלה זו היא לבודד את שווי הקרקע הטהור על ידי בחינת נכסים שבהם למבנה הקיים אין תרומה לשווי.

ניתוח טבלה 1: הטבלה חושפת שונות גבוהה במחירים למ”ר, המושפעת בעיקר מהמיקום המדויק בתוך השכונה ומהיות המחיר “מבוקש” ולא סופי. המחירים המבוקשים ברחוב שלוה עצמו (מעל 41,000 ₪/מ”ר) נראים גבוהים במיוחד בהשוואה לעסקאות אחרות וסביר שמשקפים ציפיות מוכרים ולא שווי ריאלי. הנתונים על מגרשים של 460-500 מ”ר במחירים של 19,348-21,000 ₪/מ”ר מהווים עוגן תחתון חשוב להערכה.

טבלה 2: עסקאות ומחירי היצע – בתים פרטיים על מגרשים דומים (350-500 מ”ר)

מטרת טבלה זו היא לגזור את שווי הקרקע מתוך עסקאות של נכסים בנויים, תוך התחשבות בכך שערך המבנה (במיוחד אם הוא ישן) הוא נמוך.

| כתובת/אזור | גודל מגרש (מ”ר) | שטח בנוי (מ”ר) | מחיר (₪) | שווי קרקע למ”ר (₪/מ”ר) | מיקום (מזרח/מערב) | הערות | מקור |

| :— | :— | :— | :— | :— | :— | :— |

| הרצליה פיתוח | 350 | לא צוין | 12,800,000 | 36,571 | לא צוין | מחיר מבוקש | 20 |

| רחוב וינגייט | 500 | 400 | 14,000,000 | 28,000 | מזרח | מחיר מבוקש | 26 |

| רחוב מוצקין | לא צוין | 300 | 9,500,000 | – | לא צוין | מחיר מבוקש | 18 |

| רחוב קפלן | לא צוין | 300 | 20,000,000 | – | מערב (יוקרתי) | מחיר מבוקש | 21 |

| הרצליה פיתוח | 450 | 350 | 16,000,000 | 35,555 | לא צוין | מחיר מבוקש, בית חדש יחסית | 19 |

| הרצליה פיתוח | 400 | 350 | 19,500,000 | 48,750 | לא צוין | מחיר מבוקש, בית חדש | 19 |

ניתוח טבלה 2: גם כאן ניכרת שונות גבוהה. עסקאות של בתים חדשים יותר (כמו אלו ב-16 ו-19.5 מיליון ש”ח) משקפות גם את ערך המבנה, ולכן שווי הקרקע הנגזר מהן גבוה יותר ופחות רלוונטי לנכס הנדון. העסקה ברחוב וינגייט (מזרח), עם שווי קרקע מבוקש של 28,000 ₪/מ”ר, מהווה נקודת ייחוס חשובה ורלוונטית יותר. המחיר המבוקש של 12.8 מיליון ש”ח עבור מגרש זהה בגודלו (350 מ”ר) מהווה גם הוא אינדיקציה משמעותית.

2.4. קביעת שווי למ”ר ברחוב שלוה

לאחר סינתזה של הנתונים משתי הטבלאות, תוך מתן משקל גבוה יותר לנתונים מהאזור המזרחי של הרצליה פיתוח ולנתונים המתייחסים למגרשים או בתים ישנים, ניתן לגבש הערכה.

מחירי ההיצע הגבוהים ברחוב שלוה עצמו (מעל 40,000 ₪/מ”ר) אינם ריאליים ככל הנראה ומשקפים את תקוות המוכרים. נתוני ההשוואה הרלוונטיים יותר, כמו המגרש ב-21,000 ₪/מ”ר והבית ברחוב וינגייט עם שווי קרקע נגזר של 28,000 ₪/מ”ר, מצביעים על טווח נמוך יותר.

נתון נוסף שיש להתחשב בו הוא גודל המגרש. מגרש של 350 מ”ר הוא קטן מהנורמה בשכונה (400-500 מ”ר).7 עובדה זו יכולה להשפיע לשני כיוונים: מצד אחד, היא עשויה להוריד את המחיר למ”ר, שכן הפוטנציאל לבניית וילה גדולה מוגבל יותר. מצד שני, המחיר האבסולוטי הנמוך יותר של הנכס כולו (בהשוואה למגרש של 500 מ”ר) הופך אותו ל”כרטיס כניסה” נגיש יותר לשכונה היוקרתית, מה שיכול להרחיב את קהל הקונים הפוטנציאלי ולהעלות את הביקוש היחסי.

בהתחשב במכלול הנתונים, ולאחר ביצוע התאמות למיקום המזרחי, לגודל המגרש הייחודי ולהיות הנתונים מחירי היצע, טווח השווי הריאלי למ”ר קרקע באזור רחוב שלוה 31 מוערך בטווח של 31,000 ₪ עד 35,000 ₪. טווח זה ישמש כבסיס לחישוב השווי הסופי בפרק 4.

פרק 3: המצב התכנוני ופוטנציאל הפיתוח

ערכו האמיתי של הנכס ברחוב שלוה 31 אינו טמון במצבו הנוכחי, אלא בפוטנציאל התכנוני ה”כלוא” בו. רוכש פוטנציאלי אינו קונה בית בן 50 שנה, אלא הזדמנות להרוס את הקיים ולבנות וילה מודרנית וחדשה התואמת את הסטנדרטים של שנת 2025. לכן, הבנת המצב התכנוני היא קריטית לקביעת השווי.

3.1. ניתוח תוכנית בניין עיר (תב”ע)

הבהרה ומגבלות: יש להדגיש כי ניתוח זה מבוסס על מידע כללי הקיים במקורות ציבוריים ועל הנחיות מרחביות ידועות החלות על הרצליה פיתוח. קביעה ודאית ומחייבת של מלוא זכויות הבנייה, המגבלות והתנאים החלים על החלקה הספציפית, אפשרית אך ורק באמצעות הזמנת תיק מידע להיתר או לפחות דף מידע תכנוני מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה.28 פעולה זו היא בגדר חובה עבור כל רוכש או מוכר רציני.

איתור מידע תכנוני:

ניתן לאתר מידע על תוכניות בניין עיר (תב”ע) החלות על האזור דרך מספר ערוצים:

1. אתר ההנדסה של עיריית הרצליה: מאפשר חיפוש תוכניות לפי כתובת, גוש וחלקה, או מספר תוכנית.29

2. אתרים ממשלתיים: אתר “תכנון זמין” של מינהל התכנון ואתר רשות מקרקעי ישראל מאפשרים גישה למאגרי מידע ארציים.32

3. “תב”ע פתוחה”: פרויקט המנגיש מידע תכנוני מרשויות מקומיות, כולל הרצליה, בממשק ידידותי למשתמש.34

זכויות בנייה צפויות:

בהתבסס על תוכניות כלליות החלות על אזורי מגורים דומים בהרצליה פיתוח ועל תקדימים, ניתן להעריך את פוטנציאל הבנייה הצפוי על מגרש של 350 מ”ר:

• אחוזי בנייה: סביר להניח שהתב”ע מאפשרת אחוזי בנייה (היחס בין השטח הבנוי הכולל לשטח המגרש) שיאפשרו בניית וילה מודרנית בשטח של כ-250-300 מ”ר (שטח עיקרי ושטחי שירות).

• גובה וקומות: התכנון המקובל באזור הוא לרוב 2 קומות מעל פני הקרקע, בתוספת אפשרות למרתף ו/או עליית גג.37

• קווי בניין: התוכנית קובעת את המרחקים המינימליים שחובה לשמור בין קירות המבנה החיצוניים לבין גבולות המגרש, מה שמכתיב את המעטפת המקסימלית של הבית.

• שימושים נוספים: כסטנדרט מקובל בבנייה חדשה בשכונה, התב”ע צפויה להתיר בניית בריכת שחייה פרטית בחצר ובניית מרתף, שיכול לשמש לחניה תת-קרקעית, חדר קולנוע, חדר כושר וכדומה.37

3.2. פוטנציאל השבחה ופיתוח עתידי

מימוש הפוטנציאל:

הפוטנציאל הגלום במגרש הוא הפיכתו מווילה ישנה ומיושנת לנכס יוקרה מודרני. פרויקטים של אדריכלים מובילים בהרצליה פיתוח ממחישים את התוצר הסופי שקונה פוטנציאלי רואה בעיני רוחו: מבנים בעלי קווים נקיים, חללים פתוחים ומוארים, שימוש בחומרים איכותיים, חלונות זכוכית גדולים המטשטשים את הגבול בין פנים לחוץ, ובריכה המהווה אלמנט מרכזי בעיצוב.38 היכולת לממש חזון כזה היא המניע העיקרי לרכישת הנכס.

התחדשות עירונית סביבתית:

האזור המזרחי של הרצליה, ובפרט השכונות הגובלות בהרצליה פיתוח, עוברות תהליכי התחדשות עירונית מואצים. פרויקטים גדולים של פינוי-בינוי ותמ”א 38, כגון במתחם הכוזרי, שיכון דרום בן גוריון ובמרכז העיר, משנים את פני האזור.42 אף על פי שפרויקטים אלה אינם חלים ישירות על בנייה צמודת קרקע כמו הנכס הנדון, יש להם “אפקט הילה” (Halo Effect) חיובי. הם מביאים להשקעה מסיבית בתשתיות ציבוריות, מושכים אוכלוסייה חדשה וחזקה, ומשפרים את התדמית והיוקרה של האזור כולו, מה שתורם בעקיפין לעליית ערך כל הנכסים בסביבה.

היטל השבחה:

נקודה פיננסית קריטית שיש להביא בחשבון היא חבות היטל ההשבחה. היטל זה מוטל על ידי הוועדה המקומית בגין עליית שווי המקרקעין עקב אישור תוכנית בניין עיר. במקרה זה, הריסת הבית הישן ובניית וילה חדשה וגדולה יותר מהווה מימוש של זכויות בנייה חדשות או נוספות, ולכן פעולה זו תחויב בהיטל השבחה בשיעור של 50% מעליית השווי.45 רוכש פוטנציאלי, שהוא למעשה יזם, יכלול עלות זו בחישובי הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. חוסר ודאות לגבי גובה ההיטל מהווה גורם סיכון, וזו סיבה נוספת לחשיבותה של קבלת מידע תכנוני רשמי ומדויק מהעירייה.

פרק 4: הערכת שווי מסכמת

פרק זה מסכם את הניתוחים שהוצגו ומגבש אותם לכדי הערכת שווי מספרית עבור הנכס ברחוב שלוה 31, במצבו הנוכחי (“As Is”).

4.1. הערכה לפי גישת ההשוואה (שווי קרקע)

כפי שפורט בהרחבה, גישת ההשוואה המתמקדת בשווי הקרקע היא המתודולוגיה המרכזית והרלוונטית ביותר להערכת הנכס. התהליך מתבסס על הכפלת שטח המגרש בטווח המחירים למ”ר שנקבע בפרק 2.4.

חישוב בסיסי:

• שטח המגרש: 350 מ”ר

• טווח שווי ריאלי למ”ר קרקע שנקבע: 31,000 ₪ – 35,000 ₪

חישוב השווי הגולמי:

• תרחיש שמרני: 350 מ”ר×31,000 ₪/מ”ר=10,850,000 ₪

• תרחיש אופטימי: 350 מ”ר×35,000 ₪/מ”ר=12,250,000 ₪

התאמות:

יש לבצע התאמות קלות לשווי הגולמי בהתבסס על מאפיינים ייחודיים. במקרה זה, גודל המגרש (350 מ”ר) הוא הגורם המרכזי להתאמה. כפי שצוין, לגודל זה השפעה מורכבת: הוא עשוי להפחית במעט את האטרקטיביות עבור קונים המחפשים מרחב מקסימלי, אך במקביל להגדיל את האטרקטיביות עבור קהל רחב יותר המחפש “כרטיס כניסה” לשכונה. בהיעדר נתוני עסקאות ספציפיים למגרשים בגודל זה בדיוק, ההשפעות המנוגדות הללו מתקזזות במידה רבה, ואין הצדקה לבצע התאמה משמעותית למעלה או למטה. לכן, טווח השווי הגולמי שחושב לעיל נותר מהימן.

4.2. הערכה לפי גישת העלות (בחינה משנית)

גישת העלות (Cost Approach) מעריכה נכס על בסיס שווי הקרקע בתוספת עלות הקמת המבנה הקיים, בניכוי פחת. גישה זו אינה רלוונטית ככלי הערכה מרכזי במקרה זה, אך היא משמשת לחיזוק המסקנה לגבי ערכו של המבנה.47

חישוב:

• שווי הקרקע: כ-11.5 מיליון ₪ (ממוצע הטווח מ-4.1).

• עלות כינון מבנה חדש (היפותטי): נניח עלות בנייה של וילה ממוצעת בגודל 200 מ”ר בעלות של 12,000 ₪/מ”ר, סה”כ 2.4 מיליון ₪.

• פחת על המבנה הקיים (בן 50 שנה): הפחת הפיזי (בלאי), הפונקציונלי (תכנון מיושן) והכלכלי (אי-התאמה לשוק) הוא כמעט מלא. ניתן להעריך את הפחת ב-90%-100%.

• שווי המבנה המשופחת: כמעט אפס.

מסקנה: גישה זו מאששת את הנחת היסוד של הדוח: ערכו של המבנה הקיים זניח לחלוטין, ושווי הנכס הכולל נגזר כמעט במלואו משווי הקרקע.

4.3. שווי שוק מוערך

לאחר שקלול הנתונים, הניתוחים והמתודולוגיות השונות, ובהתבסס בעיקר על גישת ההשוואה, ניתן לקבוע את שווי השוק של הנכס. קביעת המחיר המבוקש הראשוני היא החלטה אסטרטגית. מחירי ההיצע באזור נוטים להיות גבוהים משמעותית מהערך הריאלי.2 תמחור גבוה מדי עלול להרחיק קונים רציניים ולגרום לנכס “להישרף” בשוק, בעוד שתמחור נמוך מדי עלול להותיר רווח פוטנציאלי אצל המוכר. אסטרטגיה נכונה היא לקבוע מחיר היצע הגבוה בכ-10%-15% מהערכת השווי, מה שמאפשר גמישות במשא ומתן כלפי מטה, לעבר טווח השווי הריאלי.

בהתבסס על הניתוח, שווי השוק המוערך של הנכס ברחוב שלוה 31, הרצליה פיתוח, במצבו הנוכחי (“As Is”), הוא 11,500,000 ₪.

מומלץ לראות ערך זה כנקודת מרכז בתוך טווח שווי ריאלי הנע בין 11,000,000 ₪ ל-12,000,000 ₪. טווח זה משקף את אי-הוודאויות הטבעיות בשוק, את מרחב המשא ומתן המקובל בעסקאות מסוג זה, ואת ההבדלים האפשריים בהערכות של קונים פוטנציאליים שונים.

פרק 5: מסקנות, המלצות ושיקולים נוספים

5.1. סיכום גורמי שווי

הערכת השווי שהוצגה היא תוצאה של שקלול גורמים מגוונים, חלקם מעלי ערך וחלקם מפחיתי ערך.

גורמים מעלי ערך:

• כתובת יוקרתית: עצם ההשתייכות לשכונת הרצליה פיתוח, אחת משכונות היוקרה המבוקשות בישראל.

• מיקום ברחוב שקט: רחוב שלוה הוא רחוב פנימי ושקט, המציע איכות חיים גבוהה ופרטיות.1

• פוטנציאל פיתוח: הזדמנות ברורה להרוס את המבנה הישן ולבנות וילת יוקרה מודרנית לפי טעם אישי.

• נגישות עתידית: הקרבה המתוכננת לתחנת הרכבת הקלה מהווה יתרון נגישות בטווח הארוך.5

• “כרטיס כניסה” לשכונה: גודל המגרש (350 מ”ר), אף שהוא קטן מהממוצע, מאפשר מחיר כניסה נמוך יותר לשכונה, מה שעשוי להרחיב את מאגר הקונים הפוטנציאלי.

גורמים מפחיתי ערך:

• מיקום מזרחי: המיקום בחלק המזרחי של השכונה, הרחק יחסית מקו החוף, מוריד את ערך הקרקע בהשוואה לאזורים המערביים.7

• מבנה להריסה: הבית הקיים בן 50 שנה וערכו הכלכלי שלילי, בהתחשב בעלויות ההריסה הנדרשות.7

• גודל מגרש: המגרש קטן מהסטנדרט המקובל בשכונה (400-500 מ”ר), מה שמגביל את גודל הווילה שניתן לבנות.7

• מטרדים זמניים: עבודות התשתית של הרכבת הקלה צפויות ליצור מטרדי רעש, אבק ותנועה בשנים הקרובות.

5.2. שיקולים משפטיים ומיסויים

ביצוע עסקת מקרקעין, במיוחד בסדר גודל כזה, מחייב ליווי מקצועי צמוד. מומלץ בחום להיוועץ עם עורך דין המתמחה במקרקעין ועם יועץ מס או שמאי מקרקעין הבקיא בהיבטי המיסוי, עוד לפני תחילת המשא ומתן.48

היבטי המיסוי המרכזיים שיש לקחת בחשבון הם:

• היטל השבחה: כפי שצוין, הקונה (או היזם) יידרש לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית בעת מימוש זכויות הבנייה והוצאת היתר לבניית בית חדש. זוהי עלות מהותית שהקונה יגלם במחיר שהוא מוכן להציע.45

• מס שבח: המוכר צפוי להיות מחויב במס שבח בגין הרווח הריאלי שנוצר לו ממכירת הנכס (ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה ההיסטורי, בתוספת הוצאות מוכרות). קיימים פטורים והקלות מסוימות בחוק, ויש לבחון את הזכאות להם באופן פרטני עם איש מקצוע.48

• מס רכישה: הקונה יחויב במס רכישה, המחושב כמדרגות מס משווי העסקה.

5.3. המלצה אסטרטגית למשתמש

על מנת למקסם את התמורה הפוטנציאלית ממכירת הנכס ולנהל את תהליך המכירה באופן מיטבי, מומלץ לנקוט בפעולות הבאות:

פעולות מומלצות לפני יציאה לשוק:

1. הזמנת תיק מידע תכנוני: זוהי הפעולה החשובה והדחופה ביותר. יש לפנות למחלקת ההנדסה בעיריית הרצליה ולהזמין “דף מידע תכנוני” או “תיק מידע להיתר” עבור החלקה.28 מסמך רשמי זה יפרט באופן ודאי ומחייב את מלוא זכויות הבנייה, המגבלות והתנאים. הצגת מסמך כזה לקונים פוטנציאליים הופכת את ה”פוטנציאל” התיאורטי ל”זכות” מוגדרת ומוצקה, מחזקת באופן דרמטי את עמדת המיקוח של המוכר ומפחיתה את אי-הוודאות עבור הקונה.

2. ביצוע הערכה שמאית מקדמית: הזמנת שומה מקצועית (בדומה לדוח זה) תסייע לבסס את המחיר המבוקש על נתונים אובייקטיביים ותספק הערכה מקדמית של חבויות המס הצפויות.

אסטרטגיית שיווק:

• מיצוב הנכס: יש למצב ולשווק את הנכס באופן ברור כ**”מגרש לבנייה מיידית של וילת חלומות באזור המזרחי, השקט והנגיש של הרצליה פיתוח”**. יש להדגיש את פוטנציאל הבנייה (תוך הצגת המידע הרשמי מהעירייה), את השקט של הרחוב ואת הנגישות הגבוהה.

• התמקדות בפוטנציאל, לא בקיים: אין להתמקד כלל בבית הקיים. יש לציין בקצרה כי הוא מיועד להריסה, ולהפנות את כל תשומת הלב של הקונים לפוטנציאל הגלום בקרקע.

• קהל יעד: יש למקד את מאמצי השיווק בשני קהלי יעד עיקריים:

1. משפחות אמידות ומשפרי דיור מהרצליה ומהסביבה, המעוניינות לבנות בית חדש המותאם אישית לצרכיהן ומוכנות להיכנס לפרויקט בנייה.

2. יזמים קטנים וקבלנים המתמחים בבניית וילות יוקרה (“בנה ומכור”) ומחפשים הזדמנויות יזמיות באזורי ביקוש.

Works cited

1. שלוה 112, הרצליה – מחירי דירות שנמכרו – מדלן, accessed on July 21, 2025, https://www.madlan.co.il/%D7%A9%D7%9C%D7%95%D7%94-112-%D7%94%D7%A8%D7%A6%D7%9C%D7%99%D7%94-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C

2. רחוב שלוה, הרצליה – מחירי דירות שנמכרו – מדלן, accessed on July 21, 2025, https://www.madlan.co.il/street-info/%D7%A9%D7%9C%D7%95%D7%94-%D7%94%D7%A8%D7%A6%D7%9C%D7%99%D7%94-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C

3. דירות להשכרה בשלוה, הרצליה – 32 דירות מחכות לך – מדלן, accessed on July 21, 2025, https://www.madlan.co.il/for-rent/%D7%A9%D7%9C%D7%95%D7%94-%D7%94%D7%A8%D7%A6%D7%9C%D7%99%D7%94-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C

4. תכנון בתים פרטיים | בית פרטי בהרצליה פיתוח 1 – מ. גיא אדריכלים, accessed on July 21, 2025, https://www.mguy-arch.co.il/projects/private-houses/house1-herzliya/

5. שלוה 128, הרצליה – מחירי דירות שנמכרו – מדלן, accessed on July 21, 2025, https://www.madlan.co.il/%D7%A9%D7%9C%D7%95%D7%94-128-%D7%94%D7%A8%D7%A6%D7%9C%D7%99%D7%94-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C

6. שלוה 73, הרצליה – מחירי דירות שנמכרו – מדלן, accessed on July 21, 2025, https://www.madlan.co.il/address/%D7%A9%D7%9C%D7%95%D7%94-73-%D7%94%D7%A8%D7%A6%D7%9C%D7%99%D7%94-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C?dealType=sale&term=%D7%A9%D7%9C%D7%95%D7%94-73-%D7%94%D7%A8%D7%A6%D7%9C%D7%99%D7%94-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C&filters=__4-_______________&tracking_event_source=list_regular_card&tracking_list_index=23&tracking_search_source=results_learn_more

7. סקירת שוק הנדל”ן בהרצליה פיתוח – אורי טל נכסים – Herzliya Pituach, accessed on July 21, 2025, https://www.herzliya-pituach.com/he/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%9C%D7%A8%D7%95%D7%9B%D7%A9%D7%99%D7%9D/%D7%A1%D7%A7%D7%99%D7%A8%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%A7-%D7%94%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F-%D7%91%D7%94%D7%A8%D7%A6%D7%9C%D7%99%D7%94-%D7%A4%D7%99%D7%AA%D7%95%D7%97/

8. נדלן בהרצליה לפי שכונות – לוטוס נדלן הרצליה, accessed on July 21, 2025, https://www.lotus-nadlan.co.il/%D7%A9%D7%9B%D7%95%D7%A0%D7%95%D7%AA-%D7%91%D7%94%D7%A8%D7%A6%D7%9C%D7%99%D7%94/

9. פרויקטים חדשים בהרצליה, דירות חדשות בהרצליה (כולל מחירים) – נדלן מאסטר, accessed on July 21, 2025, https://www.nadlanmaster.co.il/%D7%94%D7%A8%D7%A6%D7%9C%D7%99%D7%94/

10. דירות למכירה בהרצליה פיתוח | תיווך נכסי יוקרה | סוכנות ורה פריים – Vera Prime, accessed on July 21, 2025, https://www.veraprime.co.il/he/properties/filter/deal-types:68;property-types:70;areas:67

11. As war fears subside, real estate experts debate how high prices will soar in 2025, accessed on July 21, 2025, https://www.timesofisrael.com/as-war-fears-subside-real-estate-experts-debate-how-high-prices-will-soar-in-2025/

12. Israel Real Estate Market Size and Share | Statistics – 2030, accessed on July 21, 2025, https://www.nextmsc.com/report/israel-real-estate-market

13. Israeli Real Estate Market In 2025: Key Insights And Trends – Semerenko Group, accessed on July 21, 2025, https://semerenkogroup.com/israeli-real-estate-market-in-2024-key-insights-and-trends/

14. סקירת שוק הנדל”ן למגורים בגוש דן – עדכון 2025 – קבוצת תום הרוש, accessed on July 21, 2025, https://tom-harush.co.il/%D7%A1%D7%A7%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%A2%D7%9C-%D7%A9%D7%95%D7%A7-%D7%94%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F-2025/

15. שוק דירות היוקרה מדשדש בכל הארץ, אבל לא בירושלים – Calcalist, accessed on July 21, 2025, https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/rylqeysujl

16. בית פרטי בהרצליה פיתוח ברחוב שלווה • נדל”ן בישראל, accessed on July 21, 2025, http://www.reii.ru/he/assets/717

17. שכונת הרצליה פיתוח, הרצליה מחירי דירות נדל”ן – מדדירות, accessed on July 21, 2025, https://www.madadirot.co.il/areas/6400/neighborhood-af09fdef/

18. דירות למכירה בשלוה, הרצליה – 105 דירות מחכות לך – מדלן, accessed on July 21, 2025, https://www.madlan.co.il/for-sale/%D7%A9%D7%9C%D7%95%D7%94-%D7%94%D7%A8%D7%A6%D7%9C%D7%99%D7%94-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C

19. הרצליה פיתוח – תיווך וילות ובתים, accessed on July 21, 2025, https://www.luxury-realestate-israel.com/?id=303&location[]=73&deal_type=for_sale

20. דירות למכירה בהרצליה פיתוח, הרצליה – 255 דירות מחכות לך – מדלן, accessed on July 21, 2025, https://www.madlan.co.il/for-sale/%D7%A9%D7%9B%D7%95%D7%A0%D7%94-%D7%94%D7%A8%D7%A6%D7%9C%D7%99%D7%94-%D7%A4%D7%99%D7%AA%D7%95%D7%97-%D7%94%D7%A8%D7%A6%D7%9C%D7%99%D7%94-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C

21. בית פרטי למכירה בהרצליה פיתוח, הרצליה – מדלן, accessed on July 21, 2025, https://www.madlan.co.il/villas-for-sale/%D7%A9%D7%9B%D7%95%D7%A0%D7%94-%D7%94%D7%A8%D7%A6%D7%9C%D7%99%D7%94-%D7%A4%D7%99%D7%AA%D7%95%D7%97-%D7%94%D7%A8%D7%A6%D7%9C%D7%99%D7%94-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C

22. הרצליה פיתוח הרצליה – מחירי דירות שנמכרו – מדלן, accessed on July 21, 2025, https://www.madlan.co.il/%D7%A9%D7%9B%D7%95%D7%A0%D7%94-%D7%94%D7%A8%D7%A6%D7%9C%D7%99%D7%94-%D7%A4%D7%99%D7%AA%D7%95%D7%97-%D7%94%D7%A8%D7%A6%D7%9C%D7%99%D7%94-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C

23. מגרש חצי דונם למכירה בהרצליה פיתוח, קרוב לים, accessed on July 21, 2025, https://www.aayafit-villa.co.il/%D7%A0%D7%9B%D7%A1%D7%99%D7%9D/%D7%9E%D7%92%D7%A8%D7%A9-%D7%97%D7%A6%D7%99-%D7%93%D7%95%D7%A0%D7%9D-%D7%9C%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%91%D7%94%D7%A8%D7%A6%D7%9C%D7%99%D7%94-%D7%A4%D7%99%D7%AA%D7%95%D7%97-%D7%A7%D7%A8%D7%95%D7%91-%D7%9C%D7%99%D7%9D

24. הרצליה פיתוח הרצליה – מחירי דירות שנמכרו – מדלן, accessed on July 21, 2025, https://www.madlan.co.il/area-info/%D7%A9%D7%9B%D7%95%D7%A0%D7%94-%D7%94%D7%A8%D7%A6%D7%9C%D7%99%D7%94-%D7%A4%D7%99%D7%AA%D7%95%D7%97-%D7%94%D7%A8%D7%A6%D7%9C%D7%99%D7%94-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C

25. רחוב וינגייט, הרצליה – מחירי דירות שנמכרו – מדלן, accessed on July 21, 2025, https://www.madlan.co.il/street-info/%D7%95%D7%99%D7%A0%D7%92%D7%99%D7%99%D7%98-%D7%94%D7%A8%D7%A6%D7%9C%D7%99%D7%94-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C

26. הרצליה פיתוח בית עם בריכה ברחוב וינגייט למכירה – רז נכסי יוקרה, accessed on July 21, 2025, https://www.luxury-marina.co.il/listing/%D7%94%D7%A8%D7%A6%D7%9C%D7%99%D7%94-%D7%A4%D7%99%D7%AA%D7%95%D7%97-%D7%91%D7%99%D7%AA-%D7%91%D7%A8%D7%99%D7%9B%D7%94-%D7%95%D7%99%D7%A0%D7%92%D7%99%D7%99%D7%98-%D7%9C%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%94/

27. מגרשים למכירה במגוון מחירים | אנגלו סכסון הרצליה פיתוח, accessed on July 21, 2025, https://mmm-a.co.il/listings/%D7%9E%D7%92%D7%A8%D7%A9/

28. מידע תכנוני – אתר הנדסי – הרצליה, accessed on July 21, 2025, https://handasa.herzliya.muni.il/planninginfo/

29. איתור בקשות – אתר הנדסי – הרצליה, accessed on July 21, 2025, https://handasa.herzliya.muni.il/iturbakashot/

30. אתר הנדסי – הרצליה: דף הבית, accessed on July 21, 2025, https://handasa.herzliya.muni.il/

31. תוכנית בנין עיר – אתר הנדסי – הרצליה, accessed on July 21, 2025, https://handasa.herzliya.muni.il/binyan/

32. איסוף מידע נדל”ן לסגירת עסקאות נדל”ן – המדריך השלם לשנת 2024 – מרכז הנדל”ן, accessed on July 21, 2025, https://www.nadlancenter.co.il/article/2775

33. איתור תוכניות (תב”ע) רשות מקרקעי ישראל – Gov.il, accessed on July 21, 2025, https://www.gov.il/he/pages/taba-search

34. תכנית בניין עיר (תב”ע) – המדריך השלם לשנת 2025 – מרכז הנדל”ן, accessed on July 21, 2025, https://www.nadlancenter.co.il/article/2060/1000

35. תב”ע פתוחה, accessed on July 21, 2025, http://noamoss.github.io/opentaba-landingpage/

36. תב”ע נקודתית – ויצמן אדריכלות והנדסה – משרד אדריכלים ויועצים, accessed on July 21, 2025, https://waissman.co.il/local-taba/

37. בתי יוקרה ונחלות – תוכנית בניין עיר / זכויות בניה בהרצליה פיתוח, accessed on July 21, 2025, https://www.luxury-realestate-israel.com/index.php?id=488

38. Herzliya Pituach House | Ben Dor Architects – Archello, accessed on July 21, 2025, https://archello.com/project/herzliya-pituach-house

39. Home in Herzlia Pituach – Herzliya, Israel – Architecture and design projects, accessed on July 21, 2025, https://projects.archiexpo.com/project-24063.html

40. Herzliya Pituach House / Tomer Ben Dor – ArchDaily, accessed on July 21, 2025, https://www.archdaily.com/895988/herzliya-pituach-house-tomer-ben-dor

41. Herzliya House in Israel by Ben Dor Architects – HomeWorldDesign, accessed on July 21, 2025, https://homeworlddesign.com/herzliya-house-israel-archifeto/

42. פינוי בינוי בהרצליה – תמונת מצב עדכנית לשנת 2025 – מגדילים, accessed on July 21, 2025, https://magdilim.co.il/190520251017/

43. מלכת ההתחדשות של מרכז הרצליה מציעה מחירים זולים בעד 20% לעומת הממוצע העירוני, accessed on July 21, 2025, https://www.nadlancenter.co.il/article/12239

44. 285 דירות חדשות בסמוך להרצליה פיתוח: צמח המרמן ותאו נדל”ן זכו במכרז דיירים – מרכז הנדל”ן, accessed on July 21, 2025, https://www.nadlancenter.co.il/article/11387

45. שמאי מקרקעין בהרצליה – שמאות ישראל, accessed on July 21, 2025, https://www.shamautisrael.com/%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%99-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F-%D7%91%D7%94%D7%A8%D7%A6%D7%9C%D7%99%D7%94

46. Appraising the value of your home, accessed on July 21, 2025, https://www.yokra-estate.co.il/en/articles/263-appraising-the-value-of-your-home.html

47. Methods of real estate valuations | Ihr Partner in Immobilienbewertung und Vermarktung, accessed on July 21, 2025, https://oswald-sorge.ch/en/methods-of-real-estate-valuations/

48. מיסוי מקרקעין לרבות מס שבח, מס רכישה ומס רכוש – עורך דין יוני לוי, accessed on July 21, 2025, https://yonilevy.co.il/%D7%A2%D7%95%D7%A8%D7%9A-%D7%93%D7%99%D7%9F-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F/%D7%9E%D7%99%D7%A1%D7%95%D7%99-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F-%D7%9C%D7%A8%D7%91%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%A1-%D7%A9%D7%91%D7%97-%D7%9E%D7%A1-%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%94-%D7%95%D7%9E%D7%A1/

49. עו”ד יוני לוי – מנהל פורום נדל”ן, accessed on July 21, 2025, https://www.lawforums.co.il/index/yoni-levy/

50. הרצליה – שמאי מקרקעין – שמאות מקרקעין | אושרי אהרוני, accessed on July 21, 2025, https://www.oshriaharoni.co.il/%D7%94%D7%A8%D7%A6%D7%9C%D7%99%D7%94-2/

51. How to Evaluate a Property in Israel? – Aharoni Law Firm, accessed on July 21, 2025, https://aharonilaw.com/faq/how-to-evaluate-a-property-in-israel/