2025 V 2024 מגמות בשוק הנדלן
סיכום מחירי נדל”ן למכירה במרכז (נכון ליולי 2025): תל אביב, הרצליה והרצליה פיתוח
שוק הנדל”ן באזורי הביקוש של מרכז הארץ ממשיך להתאפיין במחירים גבוהים, עם פערים משמעותיים בין נכסים “רגילים” לנכסי יוקרה. על אף תחזיות להתמתנות מסוימת, הביקוש היציב, במיוחד באזורים מרכזיים ויוקרתיים, שומר על רמות מחירים גבוהות. להלן סיכום מפורט לפי אזורים, המבוסס על נתונים ועסקאות מהתקופה האחרונה.
תל אביב-יפו
תל אביב, ממשיכה להוביל את טבלת מחירי הנדל”ן. המחיר הממוצע בעיר נע סביב 4.2 מיליון ש”ח, אך זהו נתון כללי המסתיר פערים עצומים בין שכונות וסוגי נכסים.
נדל”ן רגיל:
מחיר ממוצע למ”ר: נע בין 45,000 ל-55,000 ש”ח באזורי המרכז והצפון הישן. בשכונות הדרומיות והמזרחיות המחירים נמוכים יותר, אך עדיין גבוהים ביחס לממוצע הארצי.
מחירי דירות לפי גודל (ממוצע):
דירות 3 חדרים: טווח המחירים נע בין 3.2 ל-4.5 מיליון ש”ח, תלוי במיקום, במצב הבניין (עם/בלי מעלית וחניה) ובקרבה למוקדי עניין.
דירות 4 חדרים: המחיר הממוצע עומד על כ-4.88 מיליון ש”ח. בשכונות מבוקשות בצפון, המחיר יכול לטפס גם לכ-5.5-6.5 מיליון ש”ח.
דירות 5 חדרים: המחירים מתחילים באזור 5.5 מיליון ש”ח ויכולים להגיע לסכומים גבוהים בהרבה בפרויקטים חדשים.
נדל”ן יוקרה:
שוק היוקרה בתל אביב הוא קטגוריה בפני עצמה, עם מחירים המגיעים לעשרות מיליוני שקלים.
אזורים: מגדלי היוקרה לאורך החוף (למשל, פרויקט טיילת דוד), שכונת נווה צדק, הצפון הישן והחדש (אזור כיכר המדינה, בזל) ופרויקטים ייחודיים במרכז העיר.
מחירים:
דירות יוקרה “בסיסיות” במגדלים מתחילות בכ-9-12 מיליון ש”ח.
פנטהאוזים ודירות מיוחדות עם נוף לים יכולים לנוע בין 18 מיליון ש”ח ל-40 מיליון ש”ח ואף יותר.
דוגמאות לעסקאות:
דירה בשטח 158 מ”ר עם מרפסת נמכרה בכ-13.2 מיליון ש”ח.
פנטהאוז בשטח 225 מ”ר עם מרפסת של 81 מ”ר נמכר בכ-25.5 מיליון ש”ח.
הרצליה
הרצליה מציעה מגוון רחב של נכסים, החל מדירות ישנות במרכז העיר וכלה בווילות יוקרה בהרצליה פיתוח. העיר נהנית מביקוש גבוה בזכות הקרבה לתל אביב, אזורי תעסוקה מפותחים ואיכות חיים גבוהה.
נדל”ן רגיל (מרכז העיר, הרצליה הירוקה, נווה עמל):
מחיר ממוצע לדירה: עומד על כ-3.5 מיליון ש”ח. מחיר ממוצע למ”ר: כ-37,000 ש”ח.
מחירי דירות לפי גודל (ממוצע):
דירות 3 חדרים: כ-2.8 מיליון ש”ח, דירות 4 חדרים: כ-3.6 מיליון ש”ח, דירות 5 חדרים: כ-4.8 מיליון ש”ח.
פרויקטים חדשים של התחדשות עירונית מציגים מחירים הגבוהים בכ-15-20% ממחירי דירות יד שנייה באותו אזור.
האטה בשוק הנדל”ן במחצית הראשונה של 2025: פחות עסקאות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד
סיכום המגמות המרכזיות: שוק הנדל”ן למגורים בישראל מראה סימני האטה ברורים במחצית הראשונה של 2025, עם ירידה עקבית בכמות העסקאות הכוללת בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2024. בעוד ששנת 2024 התאפיינה בהתאוששות ובעלייה בקצב העסקאות לאחר הקיפאון של סוף 2023, תחילת 2025 מסתמנת כשקטה יותר, מגמה המושפעת בין היתר מהעלאת המע”מ, המשך סביבת הריבית הגבוהה וזהירות מצד הרוכשים.
השוואת נתוני עסקאות ינואר - יולי 2025 לעומת ינואר 2024
השוואת נתוני העסקאות: ינואר-יולי 2024 לעומת ינואר-יולי 2025
ניתוח הנתונים החודשיים, המבוססים על דיווחי אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מצביע באופן חד משמעי על כמות עסקאות גבוהה יותר בתקופה שבין ינואר ליולי 2024 לעומת התקופה המקבילה ב-2025.
חודש | עסקאות (בערך) – 2024 | עסקאות (בערך) – 2025 | מגמה שנתית |
ינואר | 8,053 | 7,619 | ירידה של כ-5% |
פברואר | כ-8,200 | 7,350 | ירידה של כ-10% |
מרץ | כ-8,100 | 8,012 | ירידה קלה של כ-1%-2% |
אפריל | 7,345 | 6,254 | ירידה של כ-15% |
מאי | כ-8,000 | 6,698 | ירידה של כ-16% |
יוני-יולי | מגמת התייצבות גבוהה | נתונים ראשוניים מצביעים על המשך האטה | צפי להמשך ירידה |
סה”כ (ינואר-מאי) | כ-39,700 | כ-35,933 | ירידה של כ-9.5% |
ניתוח המגמות בין 2024 ל-2025
שנת 2024: התאוששות וחזרה לשוק
לאחר השוק של פרוץ המלחמה בסוף 2023, תחילת 2024 סימנה חזרה הדרגתית של רוכשים לשוק. ביקושים שהיו “כבויים” החלו להתממש, והשוק הראה סימני התאוששות. מגמת העלייה בקצב העסקאות נמשכה באופן יחסי לאורך המחצית הראשונה של השנה, והגיעה לשיא בחודשים מסוימים כמו יולי, בו נרשמו קרוב ל-9,000 עסקאות.
שנת 2025: פתיחה חלשה והאטה מתמשכת
השנה נפתחה עם נתונים נמוכים מהצפוי, מגמה שהוסברה בתחילה בהקדמת עסקאות לסוף דצמבר 2024, רגע לפני העלאת המע”מ מ-17% ל-18% ב-1 בינואר. עם זאת, החודשים הבאים (פברואר עד מאי) הוכיחו כי לא מדובר בתיקון סטטיסטי בלבד, אלא במגמת האטה ממשית.
הגורמים המרכזיים להאטה ב-2025:
- העלאת המע”מ: ייקרה את הדירות החדשות והרתיעה חלק מהרוכשים.
- ריבית גבוהה: על אף שלא עלתה, הישארותה ברמה גבוהה ממשיכה להכביד על נוטלי המשכנתאות ולהקשות על זוגות צעירים ומשפרי דיור לממן רכישה.
- ירידה חדה ברכישת דירות חדשות: פלח השוק של דירות חדשות ספג את הירידה המשמעותית ביותר, עם צניחה של 28% ו-44% בחודשים אפריל ומאי (בהתאמה) לעומת השנה הקודמת. שוק דירות היד שנייה, לעומת זאת, הפגין יציבות יחסית.
- מגבלות בנק ישראל: הגבלות שהוטלו על הטבות מימון שקבלנים יכולים להציע ציננו גם הן את השוק.
- אווירה כללית: אי הוודאות הכלכלית והביטחונית תורמת לזהירות יתר מצד הרוכשים.
לסיכום, התקופה שבין ינואר ליולי 2024 הייתה פעילה יותר והתאפיינה במספר עסקאות גבוה יותר. המחצית הראשונה של 2025, לעומת זאת, מסתמנת כתקופה של התמתנות ורגיעה בשוק הנדל”ן, בעיקר בתחום הדירות החדשות.
בהחלט. מגמת ההאטה הארצית שחלה במחצית הראשונה של 2025 בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2024, הורגשה היטב גם באזורי הביקוש המרכזיים – תל אביב, הרצליה והרצליה פיתוח. עם זאת, לכל אזור ישנם מאפיינים ייחודיים שהשפיעו על אופי ההאטה.
תמצית הממצאים:
כמות עסקאות: בכל שלושת האזורים, המחצית הראשונה של 2024 הייתה פעילה יותר והתאפיינה ביותר עסקאות מכירה מאשר המחצית הראשונה של 2025.
מחירי דירות: בעוד שב-2024 נרשמה מגמת עליות מחירים ברורה, ב-2025 התמונה מורכבת יותר וכוללת בלימה בעליות, התייצבות ואף ירידות מחירים נקודתיות, בעיקר בהשוואה למחירי השיא.
השפעת השוק: ההאטה ב-2025 נבעה בעיקר מהירידה החדה ברכישת דירות חדשות (עקב העלאת המע”מ והריבית הגבוהה), בעוד ששוק היד השנייה הפגין יציבות יחסית. שוק היוקרה, בעיקר בהרצליה פיתוח, הראה עמידות במחירים אך חווה ירידה בכמות העסקאות.
להלן פירוט לפי אזור:
תל אביב-יפו
תקופת ינואר-יולי 2024:
התקופה התאפיינה בהתאוששות חזקה. רוכשים ומשקיעים שבו לשוק, מה שהוביל לקצב עסקאות גבוה ולעליית מחירים עקבית, הן בדירות יד שנייה והן בפרויקטים חדשים.
תקופת ינואר-יולי 2025:
כמות עסקאות: נרשמה ירידה ברורה בכמות העסקאות הכוללת. הדבר בלט במיוחד במכירת דירות חדשות. נכון לתחילת 2025, תל אביב הובילה את המדינה עם מלאי הדירות החדשות הגדול ביותר שנותר למכירה (כ-8,970 דירות), מה שמעיד על קושי של הקבלנים למכור בקצב של שנים קודמות.
עצירה בעליות: לאחר שנים של עליות חדות, המחצית הראשונה של 2025 סימנה בלימה ואף ירידה קלה במחירים. על פי נתונים לרבעון הראשון, נרשמה ירידה של כ-1% במחירי דירות 4 חדרים בעיר בהשוואה לרבעון הקודם.
התפכחות בשוק היוקרה: בעוד שמחירי הנכסים הייחודיים נותרו יציבים, נרשמה התפכחות מסוימת במחירי דירות היוקרה ה”רגילות”. הפער בין המחיר המבוקש למחיר הסגירה התרחב, וקונים היו פחות מוכנים לשלם כל מחיר.
הרצליה (מרכז העיר והשכונות)
תקופת ינואר-יולי 2024:
בדומה לתל אביב, גם הרצליה נהנתה משנה של פעילות ערה, במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית ודירות למשפרי דיור.
תקופת ינואר-יולי 2025:
כמות עסקאות: הורגשה ירידה בהיקף הפעילות. דיווחים הצביעו על האטה משמעותית בקצב המכירות בפרויקטים חדשים גדולים (כמו “רובע גלילות” הסמוך), מגמה שהשפיעה על כלל השוק בעיר.
נתונים מעורבים עם נטייה לירידה: הנתונים לגבי הרצליה אינם חד-משמעיים, אך המגמה הכללית מצביעה על התקררות. בעוד שסקר אחד הראה עלייה נקודתית במחירי דירות 4 חדרים ברבעון הראשון, סקירות אחרות הצביעו על ירידות מחירים שנתיות ורבעוניות בעיר. התמונה הכללית היא של שוק שהגיע למיצוי מסוים לאחר עליות חדות בשנים קודמות.
הרצליה פיתוח (שוק היוקרה)
תקופת ינואר-יולי 2024:
שוק היוקרה היה פעיל מאוד, עם ביקושים גבוהים מצד תושבי חוץ ומשקיעים מקומיים אמידים. נרשמו מספר עסקאות משמעותיות בווילות ובדירות על קו המים.
תקופת ינואר-יולי 2025:
כמות עסקאות: גם כאן נרשמה ירידה בכמות העסקאות. שוק היוקרה אינו חסין מפני האווירה הכללית. קונים פוטנציאליים, גם אם אינם תלויים במשכנתא, הפגינו יותר זהירות וניהלו משא ומתן ארוך יותר.
עמידות גבוהה במחירים: בניגוד לשוק הכללי, מחירי הנכסים בהרצליה פיתוח לא ירדו באופן משמעותי. ההיצע המוגבל של וילות ודירות במיקומי פרימיום שומר על רמת מחירים גבוהה מאוד. ההאטה התבטאה בעיקר בהתארכות זמן המכירה ובגמישות מסוימת מצד המוכרים, אך לא בקריסת מחירים. נכסים ייחודיים עדיין נמכרו בסכומים גבוהים מאוד, גם אם לקח יותר זמן למצוא להם קונה.
