שוק המשכנתאות החל מ 2024

שוק המשכנתאות בישראל: זינוק בהיקפים ויציבות בריביות במחצית הראשונה של 2025

מחצית הראשונה של שנת 2025 התאפיינה בזינוק משמעותי בהיקף המשכנתאות הנלקחות על ידי הציבור בישראל, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. עלייה זו באה לידי ביטוי בעיקר בסך הכולל של ההלוואות, בעוד שמספר הלווים, על אף העלייה, גדל במתינות. במקביל, הריביות על המשכנתאות שמרו על יציבות יחסית, תוך העדפה ברורה של הלווים למסלולים בריבית קבועה ולא צמודה.

מהנתונים עולה כי במחצית הראשונה של 2025, נלקחו משכנתאות בסכום כולל של כ-50 מיליארד ש”ח, עלייה ניכרת לעומת התקופה המקבילה ב-2024. מגמה זו בולטת במיוחד בחודשים הראשונים של השנה:

פברואר 2025: היקף המשכנתאות עמד על כ-7.4 מיליארד ש”ח, עלייה של 37.2% לעומת פברואר 2024, אז עמד ההיקף על כ-5.4 מיליארד ש”ח.
מרץ 2025: נרשם זינוק חד של 47% בהיקף המשכנתאות לעומת מרץ 2024, עם סך הלוואות של 9.16 מיליארד ש”ח.
אפריל 2025: נמשכה מגמת העלייה עם היקף של כ-8.05 מיליארד ש”ח, גידול של 36.2% לעומת אפריל אשתקד.

הגורמים המרכזיים לשינוי

מספר גורמים חברו יחד והובילו לגידול המשמעותי בהיקפי המשכנתאות:

הקדמת רכישות בעקבות עליית המע”מ: בתחילת ינואר 2025 עלה המע”מ ב-1%, מה שייקר את מחירי הדירות החדשות. ציפייה זו הובילה רוכשים רבים להקדים את לקיחת המשכנתא לחודשים שלפני, ובמיוחד לדצמבר 2024 שהיה חודש שיא. המגמה המשיכה, אם כי במתינות, אל תוך 2025.
יציבות בריבית בנק ישראל: במהלך המחצית הראשונה של 2025, הותיר בנק ישראל את הריבית על רמה של 4.5%. יציבות זו, לאחר תקופה של עליות ריבית, יצרה ודאות מסוימת בקרב הלווים והגבירה את נכונותם ליטול הלוואות.
גידול במיחזורי משכנתאות: נתון בולט במיוחד הוא העלייה החדה בהיקף מיחזורי המשכנתאות. במחצית הראשונה של 2025, הציבור מיחזר משכנתאות בהיקף של כ-20.5 מיליארד ש”ח – עלייה של 32% לעומת המחצית השנייה של 2024. הדבר מעיד כי לווים רבים ביקשו לשפר את תנאי ההלוואה הקיימת שלהם.

הבדלים בריביות: העדפה ליציבות

למרות העלייה בהיקפים, הריביות הממוצעות על המשכנתאות נותרו יציבות יחסית לאורך המחצית הראשונה של 2025. עם זאת, ניכרת העדפה ברורה של הלווים למסלולים המציעים יציבות וודאות.

מסלול ריבית	ריבית ממוצעת (מחצית ראשונה 2025)	ריבית ממוצעת (מחצית שנייה 2024)
קבועה לא צמודה	4.8% – 5.1%	5.0% – 5.3%
משתנה לא צמודה (פריים)	P-0.5% עד P-0.8%	P-0.4% עד P-0.7%
קבועה צמודה	3.3% – 3.6%	3.4% – 3.7%
משתנה צמודה	3.2% – 3.5%	3.3% – 3.6%

ריבית הפריים עמדה על 6.0% לאורך כל התקופה. למעלה מ-80% מהמשכנתאות החדשות נלקחו במסלולים לא צמודים למדד, מה שמעיד על חשש של הלווים מאינפלציה.

ומה קורה בשוק היוקרה? התאוששות זהירה ובידול מהשוק הכללי

שוק נכסי היוקרה (דירות ווילות במחירים של 10 מיליון ש”ח ומעלה) מציג תמונה שונה ומורכבת יותר מזו של השוק הכללי. בעוד השוק הכללי חווה זינוק בהיקפים, שוק היוקרה מתאושש באופן איטי וזהיר יותר משנת 2024, שהתאפיינה כשנה חלשה במיוחד בסגמנט זה.

ההבדלים המרכזיים:

היקף עסקאות מתון: בניגוד לשוק הכללי, מספר העסקאות בנכסי יוקרה לא חזר לרמות השיא. שנת 2024 התאפיינה במיעוט עסקאות, והמחצית הראשונה של 2025 מראה ניצני התאוששות והתעניינות גוברת, אך טרם חזרה לפעילות ערה.
פרופיל רוכשים שונה: הבדל בולט הוא היעדרם הכמעט מוחלט של תושבי חוץ, שהיוו בעבר מנוע משמעותי בשוק היוקרה. המצב הגיאופוליטי והלוגיסטי הקשה על הגעתם, ורוב הביקוש ב-2024 ותחילת 2025 נשען על ישראלים אמידים ומשפרי דיור מהעשירונים העליונים.
עמידות במחירים: על אף מיעוט העסקאות, מחירי נכסי הפרימיום באזורי הביקוש (כמו תל אביב, הרצליה פיתוח וירושלים) מפגינים עמידות מרשימה. נכסים ייחודיים שמרו על ערכם ואף התייקרו, בניגוד לתנודתיות הגבוהה יותר שנראתה בסגמנטים אחרים.
השפעה מוגבלת של המע”מ: בעוד שהשוק הכללי הונע על ידי הקדמת רכישות לפני עליית המע”מ, גורם זה היה שולי יותר עבור רוכשי דירות היוקרה, שעבורם שיקולים ארוכי טווח וסנטימנט השוק משחקים תפקיד משמעותי יותר.

לסיכום, שוק היוקרה מתנהל בקצב שונה. הוא מציג התאוששות הדרגתית המבוססת בעיקר על ביקוש מקומי, ושומר על רמות מחירים גבוהות ויציבות בנכסי הפריים.

מסקנות עיקריות

התאוששות משמעותית בשוק: לאחר תקופה של האטה, שוק המשכנתאות הכללי מציג סימני התאוששות ברורים, המונעים בעיקר מהצורך בדיור ומהיציבות היחסית בריבית.
הלווים מחפשים ודאות: ההעדפה הגורפת למסלולים בריבית קבועה ולא צמודה מדגישה את הרצון להימנע מסיכונים עתידיים, במיוחד אלו הקשורים לאינפלציה.
מיחזור ככלי מרכזי: העלייה החדה במיחזורים מצביעה על מודעות פיננסית גוברת בקרב הציבור, המנצל את הסביבה הכלכלית לשיפור תנאי החוב.
בידול שוק היוקרה: שוק היוקרה מראה סימני התאוששות איטיים יותר ותלות גדולה יותר בסנטימנט ובביקוש המקומי, תוך הפגנת עמידות מחירים.
האתגר נותר בעינו: על אף הגידול בהיקפים, יחס ההחזר מההכנסה הממוצעת ממשיך להיות גבוה, והמשכנתאות נלקחות לתקופות ארוכות יותר. הדבר מדגיש את הקושי המתמשך של משקי בית רבים לעמוד בנטל רכישת דירה בישראל.