2024 V 2025
מהתאוששות לבלימה: שוק הנדל"ן בתל אביב והרצליה מתקרר
לאחר הזינוק של 2024, המחצית הראשונה של 2025 חושפת ירידה עקבית בכמות העסקאות ובלימה בעליות המחירים באזורי הביקוש המרכזיים. הנתונים המלאים, מהדירה הממוצעת ועד עסקאות הפאר, חושפים שוק שעובר להילוך נמוך.
האופטימיות הזהירה שאפיינה את שוק הנדל”ן במרכז הארץ לאורך 2024 התחלפה במחצית הראשונה של 2025 במגמת התמתנות ברורה. נתונים המצטברים מתל אביב, הרצליה והרצליה פיתוח מצביעים על ירידה עקבית בכמות העסקאות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בעוד 2024 סימנה את חזרתם של הרוכשים לשוק לאחר הקיפאון של סוף 2023, שנת 2025 נפתחה באווירה מהוססת יותר, המגובה בנתונים ברורים. הגורמים המרכזיים לשינוי: העלאת המע”מ ל-18% בינואר, הריבית הגבוהה שנותרה בעינה, והתקררות כללית בשוק הדירות החדשות.
חודש | עסקאות (בערך) – 2024 | עסקאות (בערך) – 2025 | מגמה שנתית |
ינואר | 8,053 | 7,619 | ירידה של כ-5% |
פברואר | כ-8,200 | 7,350 | ירידה של כ-10% |
מרץ | כ-8,100 | 8,012 | ירידה קלה של כ-1%-2% |
אפריל | 7,345 | 6,254 | ירידה של כ-15% |
מאי | כ-8,000 | 6,698 | ירידה של כ-16% |
יוני-יולי | מגמת התייצבות גבוהה | נתונים ראשוניים מצביעים על המשך האטה | צפי להמשך ירידה |
סה”כ (ינואר-מאי) | כ-39,700 | כ-35,933 | ירידה של כ-9.5% |
בסך הכל, חמשת החודשים הראשונים של 2025 הראו ירידה של כ-9.5% בכמות העסקאות הכוללת לעומת התקופה המקבילה ב-2024.
תל אביב: המנוע הראשי מוריד הילוך
בתל אביב, מובילת המחירים עם מחיר ממוצע לדירה של כ-4.2 מיליון ש”ח, ההאטה מורגשת היטב. העיר פתחה את השנה עם מלאי שיא של כ-8,970 דירות חדשות שלא נמכרו, עדות לקושי הגובר של הקבלנים.
מחירי השוק הכללי: מחירי דירות “רגילות” נותרו גבוהים אך הראו סימני בלימה. דירת 4 חדרים נסחרה סביב ממוצע של 4.88 מיליון ש”ח, ודירות 5 חדרים החלו מ-5.5 מיליון ש”ח. לראשונה זה זמן רב, נרשמה ירידה סמלית של כ-1% במחירי 4 חדרים ברבעון הראשון של 2025.
שוק היוקרה: גם בפלח זה נרשמה התפכחות, אך עסקאות ענק עדיין נחתמו. דירות יוקרה במגדלים החלו באזור 9-12 מיליון ש”ח, ופנטהאוזים טיפסו בקלות ל-18-40 מיליון ש”ח. לדוגמה, דירת 158 מ”ר נמכרה לאחרונה בכ-13.2 מיליון ש”ח, ופנטהאוז בשטח 225 מ”ר נמכר בכ-25.5 מיליון ש”ח.
הרצליה: התקררות במרכז, יציבות מחירים בפיתוח
בהרצליה, המציעה מגוון רחב של נכסים, ניתן לראות את ההבדל בין השוק הכללי לשוק היוקרה.
מרכז העיר והשכונות
עם מחיר ממוצע של כ-3.5 מיליון ש”ח לדירה, גם כאן הורגשה האטה.
דירות 4 חדרים: מחיר ממוצע של כ-3.6 מיליון ש”ח.
דירות 5 חדרים: מחיר ממוצע של כ-4.8 מיליון ש”ח. פרויקטים חדשים דיווחו על ירידה בקצב המכירות, והשוק הכללי הראה סימני עייפות לאחר עליות חדות בשנים קודמות.
הרצליה פיתוח – פרדוקס היוקרה
כאן הסיפור שונה. למרות ירידה בכמות העסקאות, המחירים נותרו איתנים. ההיצע הנמוך והביקוש הקשיח שמרו על רמת מחירים גבוהה מאוד.
דירות יוקרה: במרינה, דירות קטנות נמכרו בטווח של 3-5 מיליון ש”ח. פנטהאוז במתחם ריץ קרלטון הגיע למחיר של כ-16 מיליון ש”ח.
וילות: המחירים בפלח זה מתחילים בדרך כלל ב-15-17 מיליון ש”ח, אך מטפסים במהירות. לדוגמה, וילה בשטח 600 מ”ר נמכרה בכ-25.2 מיליון ש”ח, בעוד וילה אחרת, אולטרה-מודרנית, מוצעת למכירה בכ-70 מיליון ש”ח.
לסיכום, המחצית הראשונה של 2025 שינתה את כללי המשחק. הנתונים מראים בבירור שהשוק עבר ממגרש של מוכרים, בו כל נכס נחטף, לשוק מאוזן יותר. הקונים, גם בפלח היוקרה, לוקחים את הזמן, בוחנים את השוק, והכוח מתחיל לחזור לידיהם.
מהתאוששות לבלימה: שוק הנדל"ן מתקרר
לאחר הזינוק של 2024, המחצית הראשונה של 2025 חושפת ירידה עקבית בכמות העסקאות ובלימה בעליות המחירים באזורי הביקוש המרכזיים.
המספרים מאחורי ההאטה: 2024 מול 2025
השוואת נתוני העסקאות במחצית הראשונה של השנה חושפת תמונה חד-משמעית. כמעט בכל חודש נרשמה ירידה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, עם ירידה כוללת של כ-9.5% בחמשת החודשים הראשונים.
תל אביב: המנוע הראשי מוריד הילוך
מחיר ממוצע לדירה
~4.2 מיליון ₪
מלאי דירות חדשות
~8,970
שלא נמכרו (תחילת 2025)
ירידת מחיר (4 חדרים)
~1%
ברבעון הראשון של 2025
מחירי השוק הכללי
דירות "רגילות" נותרו יקרות אך הראו סימני בלימה ברורים לאחר שנים של עליות.
- דירת 4 חדרים: ~4.88 מיליון ₪
- דירת 5 חדרים: החל מ-5.5 מיליון ₪
שוק היוקרה
עסקאות ענק עדיין נחתמו, אך ניכרה התפכחות והתארכות משך המשא ומתן.
- דירות במגדלים: 9 - 12 מיליון ₪
- פנטהאוזים: 18 - 40 מיליון ₪
-
דוגמה: דירת 158 מ"ר נמכרה בכ-13.2 מיליון ₪.
דוגמה: פנטהאוז 225 מ"ר נמכר בכ-25.5 מיליון ₪.
הרצליה: התקררות במרכז, יציבות בפיתוח
מרכז העיר והשכונות
עם מחיר ממוצע של כ-3.5 מיליון ₪ לדירה, גם כאן הורגשה האטה, בעיקר בפרויקטים חדשים.
- דירת 4 חדרים: ~3.6 מיליון ₪
- דירת 5 חדרים: ~4.8 מיליון ₪
הרצליה פיתוח – פרדוקס היוקרה
למרות ירידה בכמות העסקאות, המחירים נותרו איתנים בזכות היצע נמוך וביקוש קשיח.
- דירות במרינה: 3 - 5 מיליון ₪
- פנטהאוז בריץ: ~16 מיליון ₪
- וילות (התחלה): 15 - 17 מיליון ₪
-
דוגמה: וילה 600 מ"ר נמכרה בכ-25.2 מיליון ₪.
דוגמה: וילה אולטרה-מודרנית מוצעת למכירה בכ-70 מיליון ₪.
