שוק הנדלן 24 ו 25
ניתוח שוק הנדל”ן בישראל: השוואת מגמות 2024-2025, עם התמקדות בשוקי היוקרה בתל אביב והרצליה פיתוח
I. תקציר
שוק הנדל”ן הישראלי בשנים 2024-2025 מציג תמונה מורכבת, המונעת על ידי שתי מגמות נפרדות ולעיתים מנוגדות: השוק הכללי, המפגין תנודתיות גבוהה ורגישות עזה למדיניות ממשלתית ומוניטרית, ושוק היוקרה, המתמודד עם אתגרים ייחודיים הקשורים בעיקר לזרימת הון בינלאומי וסנטימנט המשקיעים. ניתוח זה חושף כיצד גורמים מאקרו-כלכליים, שינויי מדיניות והתנהגות צרכנים עיצבו את השוק, תוך התמקדות בהבדלים המהותיים בין השוק הכללי לבין פלחי הפרימיום בתל אביב ובהרצליה פיתוח.
שנת 2024 התאפיינה בהתאוששות הדרגתית מהשפל של 2023. היקפי העסקאות עלו באופן משמעותי, מגמה שהגיעה לשיא חריג בדצמבר, עם גל רכישות שנועד להקדים את העלאת המע”מ. לעומת זאת, שנת 2025 נפתחה בצניחה חדה ומלאכותית בפעילות, תוצאה ישירה של הקדמת הביקושים, ולאחריה נכנס השוק לתקופה של כיול מחדש וחוסר ודאות. למרות התנודות בהיקפי הפעילות, מגמת עליית המחירים נמשכה ברוב חלקי הארץ, אם כי בקצבים משתנים.
בתוך תמונה זו, שוקי היוקרה מציגים נרטיבים שונים. שוק היוקרה בתל אביב הפגין חוסן יחסי. על אף היעדרם הבולט של תושבי חוץ, הביקוש המקומי החזק הצליח לשמר רמה סבירה של עסקאות, גם אם במחירים מתונים יותר משיאי העבר. מנגד, שוק הווילות בהרצליה פיתוח חווה קיפאון כמעט מוחלט בשנת 2024. תלותו הכמעט מוחלטת ברוכשים זרים, שנעלמו מהשוק, חשפה את שבריריותו והדגישה את ההבדל המהותי בפרופיל הביקושים בין שני מוקדי היוקרה.
המסקנה המרכזית העולה מהדוח היא כי לא ניתן להתייחס לשוק הנדל”ן הישראלי כמקשה אחת. ממוצעים ארציים מסתירים פערים דרמטיים בין אזורים, סגמנטים ופרופילי רוכשים. הבנת ניואנסים אלה חיונית לקבלת החלטות אסטרטגיות, הן עבור משקיעים ורוכשים והן עבור קובעי מדיניות.
II. מבט-על: שוק הנדל”ן הארצי 2024-2025
א. הסביבה המאקרו-כלכלית: הרוחות המניעות את השוק
פעילות שוק הנדל”ן בשנים 2024-2025 הוכתבה על ידי מספר כוחות מאקרו-כלכליים רבי עוצמה, אשר יצרו סביבה מורכבת ורבת תהפוכות עבור קונים, מוכרים ויזמים.
מדיניות מוניטרית ואינפלציה: לאורך רוב שנת 2024, בנק ישראל שמר על סביבת ריבית גבוהה (4.5%) במטרה לרסן את האינפלציה.1 סביבה זו ייקרה משמעותית את עלויות המימון לרכישת דירה, והיוותה חסם מרכזי עבור רוכשי דירה ראשונה ומשקיעים. הציפייה בשוק להפחתות ריבית עתידיות במהלך 2025 יצרה דפוס התנהגות של “ישיבה על הגדר” בקרב רוכשים פוטנציאליים רבים, שהעדיפו להמתין לשיפור בתנאי המימון.3
התערבות מדיניות – העלאת המע”מ: הגורם המרכזי שהוביל לעיוות המשמעותי ביותר בפעילות השוק היה העלאת שיעור המע”מ מ-17% ל-18% ב-1 בינואר 2025. ידיעה זו, שפורסמה מראש, יצרה דחיפה מלאכותית וחריגה של ביקושים לדירות חדשות אל חודש דצמבר 2024.5 רוכשים רבים הקדימו את עסקאותיהם כדי לחסוך את עליית המס, מה שהוביל לזינוק חסר תקדים במכירות הקבלנים בדצמבר, ומנגד, לקריסה כמעט מוחלטת של המכירות בינואר 2025.7 תגובת השוק הדרמטית לשינוי מס של אחוז בודד חושפת רגישות פסיכולוגית גבוהה וחשיבה לטווח קצר בקרב פלח רחב של רוכשים. תופעה זו מקשה על ניתוח מגמות אמיתיות על בסיס נתונים חודשיים בלבד בתקופה זו, ומחייבת “החלקה” של הנתונים על פני הרבעון האחרון של 2024 והרבעון הראשון של 2025 כדי להבין את מסלול הביקוש הבסיסי.
עלויות בנייה ושרשרת האספקה: במקביל, יזמים התמודדו עם לחצים גוברים מצד ההיצע. מדד מחירי התשומה בבנייה למגורים עלה ב-6.4% ב-12 החודשים שהסתיימו באפריל 2025, כאשר העלייה הונעה בעיקר מזינוק של 10.2% במחירי שכר העבודה.9 התייקרות זו, יחד עם מחסור בעובדים בענף, בעיקר על רקע המצב הביטחוני, הפעילה לחץ ישיר על שולי הרווח של הקבלנים ותרמה לעליית מחירי הדירות החדשות.10
אקלים גיאופוליטי: המצב הביטחוני המתמשך (“חרבות ברזל”) היווה גורם רקע קבוע שהשפיע על אמון הצרכנים, על שוק העבודה בענף הבנייה ועל הפעילות הכלכלית באזורים מסוימים, דוגמת הצפון.10 חוסר הוודאות תרם להתנהגות זהירה יותר של כלל השחקנים בשוק.
ב. מגמות ארציות בהיקפי עסקאות ומחירים: רכבת הרים של נתונים
שנת 2024 סימנה התאוששות ברורה בהיקפי הפעילות בשוק הנדל”ן. בסך הכל נמכרו בשנה זו 101,040 דירות, נתון המהווה עלייה חדה של 40.8% לעומת שנת 2023 החלשה, אך עדיין נמוך ב-6.4% מרמות השיא של 2022.6 נתונים אלו מצביעים על שוק שחזר לפעילות, אך טרם הגיע לשיאו.
הניתוח החודשי חושף תנודתיות גבוהה. לאחר מגמת עלייה מתונה שנרשמה ממחצית 2023 ועד מאי 2024 (עלייה חודשית ממוצעת של 2.9%), החלה מיוני 2024 מגמת ירידה (ירידה חודשית ממוצעת של 2.2%).6 מגמה זו נשברה באופן דרמטי בדצמבר 2024, עם זינוק של 53% במספר העסקאות הכולל לעומת נובמבר, שהונע כמעט כולו מהקדמת רכישות של דירות חדשות טרם העלאת המע”מ.6
הצניחה הבלתי נמנעת הגיעה בינואר 2025, עם 7,619 עסקאות בלבד – ירידה של 32% לעומת דצמבר, ואחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודש ינואר בעשור האחרון.7 החולשה נמשכה גם בפברואר, אך במרץ נרשמה התאוששות קלה ל-8,012 עסקאות, מה שסימן תחילת נורמליזציה.14 עם זאת, חודש אפריל 2025 חזר והציג חולשה, עם 6,254 עסקאות בלבד – ירידה שנתית של 15%, המעידה על התמדה בהיסוס של הרוכשים.15 מגמה זו התחזקה בתקופה שבין מרץ למאי 2025, בה נרשמה ירידה של 12.9% בכמות העסקאות הכוללת בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, מה שמאשרר את התקררות השוק ברבעון השני של 2025.17
טבלה 1: השוואת מדדי שוק הנדל”ן הארצי – 2024 מול 2025 (חודש מול חודש מקביל)
הערה: נתונים חודשיים מלאים לשנת 2024 לא היו זמינים בכל המקורות. הנתונים בטבלה מסונתזים מדיווחי למ”ס ומשרד האוצר. נתוני יד שנייה חושבו לעיתים כהפרש בין סך העסקאות לדירות חדשות.
ג. ניתוח סגמנטים ופעילות קבלנים: בין היצע לביקוש
השוק בשנת 2024 התחלק בין כ-45% דירות חדשות (45,640) וכ-55% דירות יד שנייה (55,400). הצמיחה במכירות דירות חדשות הייתה גבוהה משמעותית (+65.1% לעומת 2023) מאשר הצמיחה במכירות יד שנייה (+25.5%), בין היתר בזכות תוכניות הסבסוד הממשלתיות.6
תופעה זו יצרה שוק דירות חדשות “דו-שכבתי”. מחד, פרויקטים במסגרת “דירה בהנחה” המשיכו לספק זרם קבוע של מכירות וביקושים מובטחים (כ-20.9% מהדירות החדשות שנמכרו ב-2024).12 מאידך, השוק החופשי של דירות חדשות ספג את המכה הקשה ביותר לאחר העלאת המע”מ, עם צניחה של 51% במכירות בינואר 2025 לעומת ינואר אשתקד, ובאפריל צניחה של 43% במכירות בשוק החופשי לעומת אפריל 2024.7 שוק היד השנייה, לעומת זאת, הפגין יציבות רבה יותר עם ירידה מתונה של 5% בלבד באפריל.16
היזמים מצאו עצמם בסביבה עסקית מאתגרת: עלויות בנייה גואות, מלאי הולך וגדל של דירות לא מכורות (שהגיע ל-30.1 חודשי היצע במאי 2025, כאשר מחוז תל אביב מוביל עם המלאי הגדול ביותר), ורוכשים מהססים.9 תגובתם כללה הצעת מבצעי מימון אטרקטיביים כדי למשוך קונים, אם כי היקפם פחת במאי 2025 בעקבות מגבלות שהטיל בנק ישראל.3 במקביל, נמשך המיקוד בבנייה לגובה (47.5% מהדירות החדשות בבניינים בני 9 קומות ומעלה) ובהתחדשות עירונית, שהיוותה כ-12,540 דירות חדשות, כפתרונות היעילים ביותר להוספת היצע באזורי הביקוש במרכז הארץ.20
ד. התנהגות הרוכשים: מי קונה ומי יושב על הגדר?
פרופיל הרוכשים בשוק עבר שינויים והתאמות לסביבה הכלכלית המאתגרת.
רוכשי דירה ראשונה: סגמנט זה, הכולל בעיקר זוגות צעירים, התמודד עם החסמים הקשים ביותר של מחירים גבוהים וריבית יקרה. כתוצאה מכך, נרשמו ירידות עקביות ברכישותיהם בשוק החופשי בתחילת 2025, במיוחד באזורי המרכז וירושלים היקרים.14
משפרי דיור: קבוצה זו, שכבר מחזיקה בנכס, נותרה הכוח הדומיננטי והמשמעותי ביותר בשוק, והניעה עסקאות רבות בגוש דן.21 עם זאת, גם פעילותם לא הייתה חסינה בפני התקררות השוק, ולאחר פתיחה חזקה לשנת 2025, נרשמה ירידה של 18% בהיקף רכישותיהם באפריל לעומת אשתקד.16
משקיעים: לאחר תקופה של יציאה מהשוק בשנים 2022-2023 בעקבות העלאת מס הרכישה והריבית הגבוהה, המשקיעים החלו ב”קאמבק זהיר” במהלך 2024.21 באפריל 2025, פעילותם הציגה אותות מעורבים: הם היו פעילים במכירת דירות באזורי תל אביב וחיפה, אך מיעטו למכור באזור המרכז. הדבר מעיד יותר על איזון מחדש של תיקי השקעות ומימוש רווחים סלקטיבי מאשר על מגמה אחידה של כניסה או יציאה מהשוק.16
III. מוקד יוקרה: תל אביב – חוסן ודינמיות בשוק הפרימיום
א. מגמות מחירים והיקפי עסקאות: התמתנות, לא קריסה
שוק היוקרה של תל אביב, על אף האתגרים, הפגין חוסן יחסי. שנת 2024 בפלח השוק של עסקאות מעל 20 מיליון שקל הייתה יציבה אך חלשה ביחס לשנות השיא, עם 31 עסקאות לעומת 36 ב-2023. המחיר הממוצע לעסקה ירד במעט מ-30 מיליון שקל ב-2023 ל-29 מיליון שקל ב-2024, מה שמרמז על התאמת מחירים מתונה של 5% עד 10% מרמות השיא.22
הרבעון הראשון של 2025 הציג תמונה מעניינת: מספר עסקאות היוקרה (מעל 10 מיליון שקל) עלה מ-47 ברבעון המקביל אשתקד ל-63, אך המחיר הממוצע של עסקאות אלו היה נמוך ב-13% מהרבעון הקודם (הרבעון הרביעי של 2024).23 תופעה זו מצביעה על כך שהשוק פעיל, אך הפעילות מתרכזת בפלחי מחיר נמוכים יותר בסגמנט היוקרה, או שמוכרים מפגינים גמישות רבה יותר במשא ומתן. למרות הרכות הנקודתית בעסקאות היוקרה, מדד המחירים הכללי של מחוז תל אביב המשיך להציג עלייה שנתית חזקה של 7.3%-9.7% בתחילת 2025, מה שמעיד על כך שהשוק הרחב יותר בעיר, כולל נכסים פחות יקרים, עדיין נמצא במגמת עלייה.1
הנתונים חושפים התפתחות של בידול בתוך שוק היוקרה עצמו. בעוד שהעסקאות היקרות ביותר ב-2024 היו נמוכות מהעסקאות הגדולות של 2023 22, ניכרת התחזקות בפלח “היוקרה ההתחלתית”. מספר העסקאות בטווח של 15-20 מיליון שקל עלה מ-25 בשנת 2023 ל-33 בשנת 2024.22 המשמעות היא שהקונים עדיין פעילים, אך הם רגישים יותר למחיר. הם מנהלים משא ומתן אגרסיבי יותר או מתמקדים בנכסים בפלח מחיר נמוך יותר מזה של נכסי האולטרה-פרימיום. זוהי תופעה קלאסית של “בריחה לאיכות ולתמורה” (Flight to quality and value) אפילו בתוך השוק הגבוה. הדבר מאותת למוכרי נכסי-על (מעל 50 מיליון שקל) שעליהם להתאים את ציפיות המחיר למציאות השוק הנוכחית, בעוד שנכסים המתומחרים היטב בטווח של 15-30 מיליון שקל צפויים להמשיך ולמשוך ביקוש.
ב. השפעת תושבי החוץ והביקוש המקומי
שנת 2024 התאפיינה בהיעדרות כמעט מוחלטת של רוכשים זרים, שהם דמוגרפיית מפתח מסורתית בשוק היוקרה התל אביבי. היעדרות זו נבעה משילוב של המצב הביטחוני וקשיי הגעה פיזיים.22 כתוצאה מכך, השוק נשען כמעט כולו על ביקוש מקומי, בעיקר מצד משפרי דיור אמידים ופחות מצד משקיעים.22 עם זאת, לקראת אמצע 2024 החלו להופיע סימנים ל”התעוררות משמעותית”, עם חזרה של פניות ועסקאות מצד תושבי חוץ, מה שמדגיש את רגישותו הגבוהה של פלח שוק זה לתפיסת היציבות ונוחות הגישה לישראל.24
ג. ניתוח עסקאות בולטות: תמונות מהשטח
הדוגמאות הבאות ממחישות את הדינמיקה בשוק היוקרה התל אביבי:
טבלה 2: עסקאות יוקרה נבחרות בתל אביב (2024-2025)
עסקת הענק במגדל Sea One ב-120 מיליון שקל בשנת 2024 מייצגת את הרף העליון של השוק, בעוד שעסקאות כמו הפנטהאוז בפרויקט HaGaDa ב-24.3 מיליון שקל במאי 2025, מדגימות את המשך הפעילות בפלחי מחיר נמוכים יותר, אך עדיין גבוהים מאוד.
IV. מוקד יוקרה: הרצליה פיתוח – בין קיפאון להתאוששות
א. התמודדות עם ירידה חדה בעסקאות: שוק במבחן
בעוד שוק היוקרה בתל אביב הפגין התמתנות, שוק הווילות בהרצליה פיתוח חווה תמונה שונה לחלוטין: קיפאון כמעט מוחלט. בשנת 2024 כולה נרשמה עסקת יוקרה משמעותית אחת בלבד – בית ברחוב העוגן שנמכר תמורת 23 מיליון שקל. נתון זה עומד בניגוד חריף לשנת 2023, בה נסגרו שש עסקאות במחיר ממוצע של 30 מיליון שקל.22
הסיבה המרכזית לקריסה זו בהיקף הפעילות היא כמעט אך ורק היעלמותם של הרוכשים הזרים, בעיקר מצרפת ומארה”ב, המהווים את “עורק החיים” של שוק זה. בהיעדרם, השוק נאלץ להסתמך על מאגר קטן הרבה יותר של קונים מקומיים, שלא הספיק כדי להחזיק את רמות הפעילות הקודמות.22 נתוני העסקאות מתחילת 2025 מראים פעילות מסוימת, אך בעיקר בדירות (למשל, עסקאות ב-4.68 מיליון שקל ו-3.6 מיליון שקל), ולא בשוק הווילות המהווה את ליבת פלח היוקרה של השכונה.29
ב. ניתוח היצע מול ביקוש וגמישות מחירים
הבעיה המרכזית בהרצליה פיתוח בשנת 2024 הייתה חוסר איזון חריף בין היצע גדול של וילות יוקרה למכירה לבין מאגר ביקוש שהצטמצם דרמטית.22 באופן מעניין, מצב זה לא הוביל לירידות מחירים גלויות ומוצהרות, אלא פשוט למיעוט עסקאות. הגמישות במחירים, אם הייתה, התרחשה מאחורי דלתיים סגורות, במסגרת משא ומתן פרטני, ולא במחירי הנכסים המוצעים לציבור.22
חשוב להבחין בין שוק הווילות של הרצליה פיתוח לבין שוק הנדל”ן הכללי בעיר הרצליה. בעוד ששוק היוקרה קפא, העיר הרצליה כולה רשמה עלייה של כ-3% במחירי הדירות הממוצעים בין 2023 ל-2024, וזינוק של 36% בכמות העסקאות הכוללת.30 פער זה מדגיש עד כמה שוק היוקרה של פיתוח הוא פלח נישתי ומבודד, בעל דינמיקה שונה לחלוטין משאר חלקי העיר.
ההשוואה בין תל אביב להרצליה פיתוח חושפת הבדל מבני מהותי. שוק הווילות בהרצליה פיתוח מתגלה כ”מערכת אקולוגית” מסוג “מונוקולטורה”, התלויה באופן מסוכן במקור הון יחיד – רוכשים זרים. הקריסה הכמעט מוחלטת בפעילותו ב-2024, בזמן ששאר שוק הנדל”ן הארצי התאושש, מדגימה את שבריריותו ואת היעדר בסיס קונים מגוון. לעומתו, שוק היוקרה התל אביבי, הנהנה מבסיס חזק יותר של קונים מקומיים אמידים, הוכיח את עצמו כעמיד הרבה יותר. הדבר הופך את הרצליה פיתוח לשוק “בטא גבוה”: הוא מציע פוטנציאל לתשואות גבוהות יותר כאשר הון זר זורם בחופשיות, אך נושא סיכון גבוה משמעותית לחוסר נזילות וקיפאון בתקופות של אי-יציבות גיאופוליטית או מגבלות תנועה גלובליות.
ג. עסקאות עוגן והשפעתן: דוגמאות בודדות בשוק צמא
בהיעדר נתונים רבים, כל עסקה מקבלת משנה חשיבות. הדוגמאות המעטות הקיימות מאפשרות להבין את עומק הקיפאון.
טבלה 3: עסקאות נבחרות בהרצליה פיתוח (2024-2025)
העסקה הבודדת ברחוב ב-23 מיליון שקל ממחישה עד כמה השוק הפך ללא נזיל. עסקאות הדירות הקטנות יותר מתחילת 2025 מראות סימני חיים בשכונה, אך לא בליבת שוק הווילות. עסקת הענק של אורי אלון (שבוצעה לפני תקופת הניתוח) משמשת כנקודת ייחוס אסטרטגית המדגימה את הפוטנציאל העצום של השוק ואת הפער האדיר בין פוטנציאל זה לבין המציאות של 2024.
V. סיכום, תובנות אסטרטגיות ותחזית
א. סינתזה של המגמות: שוק מפולג
הניתוח המפורט של שוק הנדל”ן בשנים 2024-2025 מחזק את המסקנה כי אין מדובר בשוק אחד, אלא בכמה שווקים נפרדים הנעים בדינמיקות שונות:
השוק הכללי: מונע על ידי צרכים מקומיים, רגיש מאוד למדיניות הריבית של בנק ישראל ולהתערבויות פיסקליות כמו שינויי מס. הוא מאופיין בתנודתיות גבוהה ובפערים משמעותיים בין אזורים שונים.
שוק היוקרה בתל אביב: מפגין חוסן בזכות בסיס קונים מקומי איתן, אך הפך לרגיש יותר למחיר. ניכרת בו מגמה של חיפוש אחר “תמורה” גם בסגמנט הפרימיום.
שוק היוקרה בהרצליה פיתוח: מתגלה כשוק שברירי, התלוי כמעט לחלוטין בהון זר. הדבר הופך אותו לפלח שוק בעל סיכון גבוה לצד פוטנציאל גבוה, שגורלו קשור באופן הדוק ליציבות הגיאופוליטית ולסנטימנט המשקיעים הגלובלי.
ב. גורמי מפתח להמשך 2025
ארבעה גורמים מרכזיים צפויים להכתיב את התפתחות השוק בהמשך השנה:
מדיניות בנק ישראל: העיתוי והקצב של הפחתות ריבית עתידיות יהיו הגורם המשפיע ביותר על השוק הכללי, ויקבעו את עלויות המימון ואת רמת הביטחון של הרוכשים.
יציבות גיאופוליטית: סביבה ביטחונית רגועה היא תנאי הכרחי לחזרת אמון הצרכנים, וחשוב מכך, לחזרתם של משקיעים ותושבי חוץ.
יוזמות ממשלתיות: תוכניות דיור חדשות או שינויים עתידיים במיסוי עלולים ליצור עיוותים או הזדמנויות חדשות בשוק.
ענף הבנייה: היכולת לפתור את המחסור בכוח אדם ולנהל את עלויות התשומה הגואות תקבע את קצב היצע הדירות החדשות ואת מחיריהן.
ג. המלצות אנליסט: ניווט בסביבה מורכבת
למשקיע בשוק הכללי: מומלץ להתמקד באזורים בעלי יסודות כלכליים חזקים (צמיחת תעסוקה, פיתוח תשתיות) ולהיזהר מהסקת מסקנות מנתונים חודשיים תנודתיים. יש לבחון מגמות רבעוניות וחצי-שנתיות. תחום ההתחדשות העירונית, הממשיך לצבור תאוצה, מציג הזדמנות ארוכת טווח.20
לקונה/מוכר בשוק היוקרה בתל אביב: השוק פעיל אך דורש תמחור ריאלי. לקונים יש כוח מיקוח רב יותר מאשר לפני שנתיים. נכסים בטווח של 15-30 מיליון שקל באזורי פריים מייצגים את “נקודת המפגש” הנוכחית של השוק.
לבעל עניין בשוק היוקרה בהרצליה פיתוח: זהו שוק המיועד לבעלי סבלנות. מוכרים צריכים להיות ערוכים לתקופות החזקה ארוכות, אלא אם הם מוכנים לגמישות משמעותית במחיר. עבור קונים בעלי אופק ארוך טווח ויכולת לפעול במהירות כאשר נוצרת הזדמנות, היעדר התחרות הנוכחי עשוי להוות יתרון. הגורם המרכזי שיצית מחדש את השוק יהיה חזרתם המתמשכת של רוכשי החוץ.
