מעבר להפרש המחירים: התמונה המלאה
עסקת שיפור דיור אינה מסתכמת רק בפער של 2,000,000 ש”ח בין מחיר המכירה לרכישה. ישנן עלויות נלוות משמעותיות, הכוללות מיסים, היטלים ושכר טרחה, המצטברות לסכום ניכר שיש להיערך אליו מראש.
פילוח העלויות הנלוות
צד המכירה: מיסוי על וילה בשווי 8,000,000 ש”ח
מס שבח: השפעת תאריך הרכישה
“החישוב הליניארי המוטב” מפחית דרמטית את המס על נכסים ותיקים. יורש “נכנס בנעלי המוריש” ונהנה מתאריך הרכישה המקורי.
💰 היטל השבחה
תשלום חובה לעירייה בשיעור 50% מעליית ערך הנכס עקב אישור תב”ע. בהרצליה פיתוח, צפויה חבות המוערכת בכ-150,000 ש”ח, אך דורשת בדיקה שמאית פרטנית.
👥 שכר טרחה (מכירה)
כולל עמלת תיווך (1.5% + מע”מ) ושכ”ט עו”ד (0.5% + מע”מ), המסתכמים בכ-187,200 ש”ח.
צד הרכישה: המרוץ נגד הזמן
ההטבה הגדולה ביותר ברכישת הבית החדש היא תשלום מס רכישה מופחת כ”משפר דיור”. אך הטבה זו תלויה במכירת הווילה הישנה בתוך 18 חודשים.
👥 שכר טרחה (רכישה)
כולל עמלת תיווך (1.5% + מע”מ) ושכ”ט עו”ד (0.5% + מע”מ), המסתכמים בכ-234,000 ש”ח.
מס רכישה: עמידה בזמן vs. איחור
ההפרש בין מדרגות המס ל”דירה יחידה” (משפר דיור) לבין “דירה נוספת” הוא דרמטי.
