Loyers de bureaux à Herzliya Pituach 2026
Les loyers de bureaux à Herzliya Pituach ont baissé : de pics d'environ 130 ₪ par m² et par mois dans les meilleurs immeubles (il y a un an ou deux) à une moyenne d'environ 97 ₪ par m² et par mois pour les bureaux de classe A au premier semestre 2026, de nombreuses transactions se concluant sous 100 ₪. Dans le même temps, l'aménagement à partir de plateaux bruts (shell and core) est monté à environ 5 000 ₪ par m², auxquels s'ajoutent l'arnona (taxe municipale) et les charges de gestion. Cet article présente les chiffres, des tableaux comparatifs et un exemple de calcul complet.
À propos des chiffres : un chiffre marqué « (estimation) » est une estimation de marché d'Oren Real Estate, et non une statistique publiée. Un chiffre sans cette mention s'appuie sur une source indiquée à la fin de l'article. Avant de signer un bail, demandez une offre à jour à l'immeuble.
En bref : 4 chiffres à retenir
Loyer : environ 97 ₪ par m² et par mois en moyenne pour la classe A (96,75 ₪ au 1er semestre 2026, selon le rapport Newmark Natam). Ancien pic : environ 130 ₪ dans les meilleurs immeubles (estimation).
Aménagement depuis le plateau brut : environ 5 000 ₪ par m² (estimation ; selon l'ampleur et le cahier des charges).
Arnona : environ 28 à 32 ₪ par m² et par mois (estimation ; selon le classement et la décision de la municipalité).
Charges de gestion : environ 18 à 25 ₪ par m² et par mois (estimation ; selon l'immeuble).
Loyers de bureaux à Herzliya Pituach : hier et aujourd'hui
| Catégorie de bien | Pic (il y a un an ou deux) | Aujourd'hui | Variation approx. |
|---|---|---|---|
| Bureau aménagé, classe A | jusqu'à environ 130 ₪/m² (estimation) | environ 97 ₪/m² (96,75, source : Newmark Natam) | environ 25 % de moins |
| Bureau en plateau brut | 70 à 85 ₪/m² (estimation) | 50 à 65 ₪/m² (estimation) | 20 % à 25 % de moins |
| Sous-location | 110 à 125 ₪/m² (estimation) | 75 à 90 ₪/m² (estimation) | 25 % à 30 % de moins |
Selon le même rapport, le taux d'occupation de la classe A à Herzliya est passé de 94,4 % à 90,6 %, et celui de la classe B de 81,5 % à 72,6 %. Davantage de surfaces vacantes donne plus de pouvoir de négociation aux locataires.
Comparaison avec d'autres secteurs (classe A, 1er semestre 2026)
| Secteur | Loyer moyen par m² et par mois |
|---|---|
| Tel Aviv (moyenne) | 126,13 ₪ |
| Herzliya Pituach | 96,75 ₪ |
| Jérusalem | 87,80 ₪ |
| Rehovot et Ness Ziona | 72,91 ₪ |
| Petah Tikva | 73,68 ₪ |
| Bnei Brak | 67,90 ₪ |
Source : rapport Newmark Natam sur les bureaux et la logistique, 1er semestre 2026, publié par Nadlan Center.
Pourquoi les prix ont baissé
Taux d'intérêt élevés et moindres levées de fonds dans la high-tech ont réduit la demande de grandes surfaces.
Travail hybride : les entreprises prennent des bureaux plus petits par salarié.
Sous-location : des surfaces sont revenues sur le marché depuis des entreprises qui ont réduit leur taille.
Nouvelle offre : tours de bureaux dans le secteur et l'agglomération, et tramway, qui ont élargi les alternatives.
Ce qui a renchéri : l'aménagement depuis le plateau brut
Un bureau en plateau brut coûte moins cher en loyer, mais son aménagement (climatisation, électricité, télécommunications, sols, cloisons, protection incendie et menuiserie) coûte aujourd'hui environ 5 000 ₪ par m² (estimation). Auparavant, on parlait de 2 500 à 3 500 ₪ par m² (estimation). Raisons : matières premières, salaires dans la construction et normes plus strictes.
| Surface | Coût d'aménagement à 5 000 ₪/m² | Réparti sur un bail de 5 ans (60 mois) |
|---|---|---|
| 300 m² | 1 500 000 ₪ | 25 000 ₪ par mois |
| 500 m² | 2 500 000 ₪ | environ 41 667 ₪ par mois |
| 1 000 m² | 5 000 000 ₪ | environ 83 333 ₪ par mois |
Il vaut la peine de demander au propriétaire une participation aux travaux (Tenant Improvement), une franchise de loyer pendant le chantier, ou un bureau déjà aménagé.
Arnona et charges de gestion
Arnona : à Herzliya Pituach environ 330 à 380 ₪ par m² et par an, soit environ 28 à 32 ₪ par mois (estimation ; le tarif applicable est fixé par l'arrêté d'arnona de la municipalité de Herzliya et selon le classement du bien).
Charges de gestion : environ 18 à 25 ₪ par m² et par mois dans les immeubles récents (estimation). Elles couvrent les parties communes, la sécurité et l'entretien, et parfois la climatisation centrale.
Parking : environ 600 à 700 ₪ par place et par mois (estimation), généralement 1 place pour 100 m².
La TVA s'ajoute au loyer et aux charges de gestion.
Exemple de calcul : un bureau de 500 m²
Option A : bureau aménagé (plug and play)
| Poste | Prix par m² | Coût mensuel |
|---|---|---|
| Loyer | 97 ₪ | 48 500 ₪ |
| Charges de gestion (estimation) | 22 ₪ | 11 000 ₪ |
| Arnona (estimation) | 30 ₪ | 15 000 ₪ |
| 5 places de parking (estimation) | 650 ₪ par place | 3 250 ₪ |
| Total mensuel (hors TVA) | 155,5 ₪ | 77 750 ₪ |
Option B : plateau brut avec aménagement à votre charge
| Poste | Prix par m² | Coût mensuel |
|---|---|---|
| Loyer plateau brut (estimation) | 60 ₪ | 30 000 ₪ |
| Gestion, arnona et parking | comme en option A | 29 250 ₪ |
| Aménagement de 2 500 000 ₪ sur 60 mois | 83,3 ₪ | environ 41 667 ₪ |
| Total mensuel (hors TVA) | environ 201,8 ₪ | environ 100 917 ₪ |
Conclusion : sur un bail de 5 ans, le bureau aménagé revient environ 23 000 ₪ moins cher par mois (environ 1,4 million ₪ sur 5 ans) que l'option plateau brut, avant les aides du propriétaire et avant toute valeur résiduelle de l'aménagement. Le plateau brut convient à une entreprise qui a besoin d'un cahier des charges particulier ou d'un bail de plus de 7 ans.
Conseils de négociation sur un marché favorable aux locataires
Demandez une franchise de loyer (3 à 6 mois) en échange d'un bail long.
Demandez une participation aux travaux ou un bureau fraîchement rénové.
Comparez le coût total par m² (loyer, gestion, arnona, parking), et pas seulement le loyer.
Vérifiez la possibilité de sortir ou de réduire la surface après deux à trois ans.
Comparez avec la sous-location : elle est parfois déjà aménagée et disponible immédiatement, à un prix inférieur.
Sources et précisions
Newmark Natam, rapport sur les bureaux et la logistique, 1er semestre 2026, publié par Nadlan Center (2 septembre 2026) : loyers et occupation par secteur.
Expérience des transactions d'Oren Real Estate dans le secteur : anciens prix de pointe, plateau brut, sous-location.
Les éléments marqués « (estimation) » ne sont pas des chiffres officiels. Cet article ne constitue pas un conseil juridique ou financier.
Pour vérifier les bureaux disponibles à Herzliya Pituach et calculer le coût total selon vos besoins : Hagai Oren, 054-445-2120.
Questions fréquentes
Combien coûte la location d'un bureau à Herzliya Pituach en 2026 ?
En moyenne environ 97 ₪ par m² et par mois pour la classe A (96,75 ₪ au 1er semestre 2026 selon Newmark Natam), contre un pic d'environ 130 ₪ dans les meilleurs immeubles il y a un an ou deux. Un bureau en plateau brut est estimé à 50 à 65 ₪ par m².
Combien coûte l'aménagement d'un bureau depuis le plateau brut ?
Environ 5 000 ₪ par m² selon notre estimation, soit environ 2,5 millions ₪ pour 500 m². Le montant dépend du cahier des charges, et une participation du propriétaire peut être négociée dans le bail.
Quels sont l'arnona et les charges de gestion d'un bureau à Herzliya Pituach ?
Selon notre estimation, l'arnona est d'environ 28 à 32 ₪ par m² et par mois et les charges de gestion d'environ 18 à 25 ₪ par m² et par mois, TVA en plus sur le loyer et les charges.
Vaut-il mieux un bureau aménagé ou un plateau brut ?
Sur un bail de 5 ans, dans l'exemple de calcul, le bureau aménagé revient environ 23 000 ₪ moins cher par mois pour 500 m². Le plateau brut convient quand il faut un cahier des charges particulier ou un bail très long.